juristalexeyЗадача № 8 по земельному праву
Казус
Общество с ограниченной ответственностью «Вос¬ток» намерено приобрести в собственность у ОАО «Топаз», приватизированного в 1993 году, производственное помещение площадью 2840 кв. м. Земля под производственным комплексом принадлежала ОАО на праве постоянного пользования, приобре¬тенного еще в 1985 году. При оформлении документов возник во¬прос о необходимости оформления права на земельный участок. ООО обратилось в местную администрацию с просьбой предо¬ставить участок на праве постоянного (бессрочного) пользова¬ния.
Оцените ситуацию.
Как получить юридическую помощь бесплатно
Решение
Из материалов дела следует, что акционерному обществу «Топаз» принадлежит на праве собственности производственное помещение.
В 1993 году ОАО «Топаз» было приватизировано, то есть преобразовано в коммерческую структуру из государственного предприятия.
Земельный участок, расположенный под производственным комплексом, в составе которого находится и спорное производственное помещение, предоставлен государственному предприятию – правопредшественнику ОАО «Топаз» – в 1985 году на праве постоянного пользования, то есть до введения действие Земельного кодекса РФ в 2001 году. В последующем, после введения в действие Земельного кодекса РФ в 2001 году, в том числе, и на момент планируемой сделки купли-продажи помещения право постоянного пользования не переоформлялось, и имеет тот де статус – право постоянного пользования.
Соответственно, ОАО «Топаз» – собственник здания – не является собственником земельного участка, собственником является соответствующее государственное или муниципальное образование. К ОАО «Топаз», в свою очередь, переходит право постоянного пользования земельным участком, приобретенное до введение в действие Земельного кодекса РФ, и сохраняется за ним, как это предусмотрено частью 1 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса РФ», а также пунктом 3 статьи 268 Гражданского кодекса РФ.
Из материалов дела следует также, что поскольку ОАО «Топаз» не собственник участка и не может распоряжаться им, передавая свое право постоянного пользования другим лицам (прямой запрет установлен пунктом 3 статьи 269 Гражданского кодекса РФ) , общество с ограниченной ответственностью «Восток» обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о переоформлении на него принадлежащего ОАО «Топаз» права постоянного (бессрочного) пользования участком. При этом ОАО «Топаз» ссылалось на факт приобретения у ООО «Восток» производственного здания, расположенного на этом участке.
Согласно пункту 1 статьи 268 Гражданского кодекса РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации.
Часть 2 статьи 39.9 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень юридических лиц, которым земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование. К ним относятся:
1) органам государственной власти и органам местного самоуправления;
2) государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);
3) казенным предприятиям;
4) центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.
Общество с ограниченной ответственностью «Восток» является коммерческой организацией в форме хозяйственного общества и не подпадает ни под одну вышеперечисленную категорию.
В этой связи сам факт приобретения в собственность здания не влечет автоматического возникновения у ООО «Восток» особого вещного права – права постоянного (бессрочного) пользования участком, расположенным под этим зданием. Право постоянного пользования сохраняется за ОАО «Топаз», а право собственности – за соответствующим государственным или муниципальным образованием.
Кроме того, следует учитывать, что на праве постоянного пользования ОАО «Топаз» принадлежит участок не только под продаваемым зданием, а и под всем имущественным комплексом, в составе которого находится это здание, как комплексом бывшего государственного предприятия.
Участок под зданием не отмежеван и на отельный кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости не поставлен. Соответственно, предъявленные ООО «Восток» требования органу местного самоуправления не могут быть удовлетворены.
Однако следует учитывать, что, будучи собственником здания, ООО «Восток» после государственной регистрации перехода права собственности, вправе поставить вопрос о межевании участка и образовании под приобретенным зданием самостоятельного земельного участка с самостоятельным кадастровым номером. В этом случае ООО «Восток» при соблюдении условий, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ вправе приобрести земельный участок под этим зданием в собственность, либо в аренду у соответствующего муниципального образования.