juristalexeyЗадача № 7 по жилищному праву
Казус
Заков Г. К. заключил договор с Гусевым И. М. на предоставление последнему во владение и пользование комнаты, смежной с занимаемой комнатой Заковым Г. К.
Дайте правовую оценку ситуации.
Как получить юридическую помощь бесплатно
Решение
Из материалов дела следует, что Заков, являясь собственником квартиры, состоящей из двух комнат, передал одну из комнат Гусеву внаем, то есть во владение и пользование. При этом переданная Гусеву внаем комната, в которую он вселился и начал использовать, является не изолированной, а смежной с той комнатой, которую использует Заков – собственник той же квартиры, проживающий в одной из ее комнат. В свою очередь, смежная комната технически характеризуется тем, что попасть в нее можно только через комнату, занимаемую Заковым.
Согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно пункту 1 статьи 673 Гражданского кодекса РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Согласно частям 1 и 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом, в том числе, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
То есть, объектом как гражданских, так и жилищных прав, когда речь идет о передаче собственником имущества внаем, то есть во владение и пользование, является только жилое помещение, которое является таковым (жилым), если соответствует определенным критериям. Так, по части 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Сопоставляя вышеприведенные нормы гражданского и жилищного кодексов, можно заключить, что комната как часть квартиры является жилым помещением, может быть объектом гражданских и жилищных прав , в частности, – предметом договора найма, купли-продажи и т.д., лишь в том случае, если она изолирована, то есть имеет самостоятельный выход в места общего пользования, например, в общий коридор. В отношениях между Заковым и Гусевым такого не произошло – комната является смежной, соответственно, сдача ее внаем нарушает действующее законодательство.
Межу тем, если речь идет о передаче комнаты внаем на возмездной основе, и комната фактически была предоставлена, то есть Гусев заселился в нее и начал использовать, вышеуказанное нарушение не является основанием для отказа от оплаты, именно исходя из факта исполнения договоренности Заковым – собственником квартиры и, соответственно, ее сданной внаем Гусеву части.