juristalexeyЗадача № 7 по обязательственному праву
Казус
Фонд имущества и акционерное общество заключили договор купли-продажи нежилого помещения. По договору покупатель был обязан уплатить стоимость нежилого помещения в сумме 1 113 225 рублей, а продавец – передать его покупателю после оплаты в собственность. Помещение было продано покупателю по акту приема-передачи, являющимся приложением к договору. Однако обязательства покупателя по оплате были исполнены лишь частично. Продавец обратился в суд с требованием о признании сделки недействительной.
Подлежат ли требования удовлетворению?
Как получить юридическую помощь бесплатно
Решение
Из материалов дела следует, что между сторонами был заключен договор купли-продажи нежилого помещения – недвижимого имущества. По условиям договора предусмотрена полная предварительная оплата товара покупателем, а обязанность продавца по передаче имущества обусловлена полной предварительной оплатой, то есть: обязательство передать помещение возникало лишь при условии его полной предварительной оплаты, итоговый размер которой – 1 113 225 рублей – был согласован и указан в договоре.
Оплата поступила лишь частично. В то же время продавец полностью и надлежащим образом исполнил свои обязательства, передав покупателю помещение, которое покупатель принял по акту.
Именно неисполнение в полном объеме согласованных условий договора и послужило основанием предъявления требований о признании его недействительным. Между тем, в сложившейся ситуации такое требование является ненадлежащим способом защиты.
Каких-либо нарушений закона, волеизъявления сторон, требований к форме при заключении договора и согласовании его условий в ходе рассмотрении дела не выявлено. В то же время имеются нарушения условий уже заключенного и частично исполненного договора со стороны покупателя, не полностью оплатившего товар. Подобные ситуации подвергаются специальному правовому регулированию, подразумевающему специальные правовые последствия.
Так, согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Такой договор должен предусматривать цену имущества, а обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 555 и пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 487 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
В свою очередь, статья 328 Кодекса предусматривает возможность приостановить исполнение своих обязательств полностью или частично в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств контрагентом.
В рассматриваемом случае предусмотрена предварительная полная оплата, и в случае, если бы товар к моменту частичной оплаты не был бы передан, продавец был бы вправе приостановить исполнение своих обязательств до момента полной оплаты. Однако, несмотря на лишь частичную оплату помещение было передано, в связи с чем механизм регулирования статьи 487 ГК РФ не подлежит применению. Необходимо руководствоваться пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, согласно которому если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Кроме того, следует иметь в виду, что согласно правовой позиции Верховного Суда РФ (см., например, пункт 8 Обзора судебной практики № 5, утвержденного Президиумом ВС РФ от 27.12.2017, определение Судебной коллегии по гражданским делам от 15.05.2018 № 4-КГ18-27), неоплата или даже неполная оплата переданного по договору купли-продажи товара является существенным нарушением условий такого договора, которая позволяет неполучившему деньги продавцу поставить вопрос о расторжении договора и истребовании переданного товара на основании норм пункта 2 статьи 450 и статей 1102 и 1103 Гражданского кодекса РФ. Выбор же одного из двух предусмотренных законом способов защиты принадлежит истцу.
В этой связи истец – продавец, не получивший полной оплаты не был лишен возможности либо предъявить иск о взыскании оставшейся суммы задолженности с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, либо потребовать расторжения договора и возврата не полностью оплаченного товара (в последнем случае он сам был бы дополнительно обязан возвратить частично внесенную покупателем сумму).
Признание же недействительным договора купли-продажи в рассматриваемой ситуации законом не предусмотрено, тем более, что данный договор частично был исполнен сторонами (одной стороной – полностью в соответствии с согласованными условиями, другой стороной – частично).
Соответственно, в удовлетворении исковых требований следует отказать как заявленных при неправильном способе защиты.