juristalexeyЗадача № 6 по жилищному праву
Казус
В городе проводилась застройка квартала в одном из районов города. Для обеспечения питания работников гражданин Гуртов Ш.Б. заключил договор найма квартиры на третьем этаже пятиэтажного жилого дома, которая использовалась для приготовления пищи строителям.
Правомерны ли действия Гуртова Ш.Б.? В каком порядке соседи Гуртова Ш.Б. могут защитить свои жилищные права?
Как получить юридическую помощь бесплатно
Решение
Из материалов дела следует, что гражданин Гуртов заключил договор найма жилого помещения – квартиры. При этом не усматривается, что речь идет о социальном найме, когда жилое помещение находится в муниципальном или государственном жилищном фонде, а договор найма заключен от имени публично-правового образования государственным органом или органом местного самоуправления, либо уполномоченными этими органами лицами по основаниям, предусмотренным главой 7 Жилищного кодекса РФ.
Соответственно, Гуртов заключил договор найма квартиры, находящейся в частной собственности гражданина, либо юридического лица, а потому к правам и обязанностям Гуртова как нанимателя жилого помещения подлежат применению нормы не жилищного, а гражданского законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно абзацу 1 статьи 678 Гражданского кодекса РФ, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Из материалов дела усматривается, что целью найма Гуртовым жилого помещения являлось не проживание в нем – фактически Гуртов использовал квартиру в качестве места для приготовления пищи, то есть для целей, не связанных с проживанием граждан, что противоречит вышеприведенным положениям закона.
Действующее законодательство предусматривает способ защиты прав наймодателя жилого помещения в подобных случаях. Так, согласно пункту 4 статьи 687 Гражданского кодекса РФ, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
В этой связи после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора – если тот не принес ожидаемого результата, собственник сданной Гуртову квартиры вправе в судебном порядке потребовать расторжения договора найма и применения последствий такого расторжения в виде возложения на Гуртова обязанности освободить жилое помещение (не выселения – потому , что Гуртов там не проживает) и передать собственнику.
Что касается соседей Гуртова, то они вправе воспользоваться механизмом статьи 12 Гражданского кодекса РФ, которая содержит общие положения о том, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Буквально это означает возможность предъявления в судебном порядке требований прекращения деятельности по приготовлению пищи в снимаемой квартире, но не требование об освобождении помещения – это требование является последствием удовлетворения требования о расторжении договора, а предъявить его может только наймодатель (собственник).