Задача № 2 по международному частному праву

Казус

Семейная пара Абрамовичей провела в апреле 2006 г. свой отпуск на одном из Балеарских островов – Ибице (Испания) в дачном поселке городского типа. Там супруги познакомились с неким Фельдманом, который имел в поселке дачу и предложил им ее купить. Абрамовичи согласились. Фельдман составил написанный от руки договор, после чего они приобрели эту недвижимость за 120 тыс. евро, заплатив тотчас по заключении сделки первый взнос в 20 тыс. евро. Остальную сумму они договорились заплатить 31.10.2006 г.
После возвращения в Россию Абрамовичи усомнились в действительности сделки и потребовали у Фельдмана, который также имел место жительства в России, вернуть деньги, заплаченные ему на Ибице.

Имеет ли иск Абрамовичей к Фельдману в российском суде шансы на успех? Какие требования может предъявить Фельдман со своей стороны Абрамовичам в случае необходимости?

Дополнительные нормативные материалы.

Гражданский кодекс Испании

Ст. 10 п. 5. К договорным обязательствам применяется право, выбранное сторонами на основании прямо выраженной договоренности. Независимо от положений предыдущего абзаца при отсутствии прямо выраженной договоренности о выборе права к договорам о недвижимом имуществе применяется право страны его местонахождения.

Ст. 11.1. Формы и формальности, связанные с договорами, завещаниями и другими сделками, регулируются правом страны, в которой они совершаются. Независимо от этого действительны также сделки, заключаемые согласно требованиям формы и формальностей, которые предписываются применимым к содержанию этих сделок правом, равно как действительны и сделки, совершаемые по закону гражданства управомоченного на то лица, или соответственно, общего гражданства их участников. Кроме того, действительны сделки и договоры с недвижимым имуществом, совершаемые в соответствии с формами и формальностями, которые предписывает право страны местонахождения этого недвижимого имущества.

Ст. 609. Право собственности и другие вещные права приобретаются в силу закона, дарения, путем наследования по закону или завещанию, а также как следствие определенных договоров посредством передачи вещи.

Ст. 1279. Если закон требует выдачи какого-либо документа или любой иной специальной формы для выполнения обязательств, присущих договору, лица, его заключающие, наделяются правом взаимно требовать друг от друга соблюдения такой формы при наличии общего согласия и других условий, необходимых для действительности данного договора.

Ст. 1280, п. I. Посредством официально заверенного документа должны оформляться: сделки и договоры о возникновении, передаче, изменении или прекращении действия вещных прав на земельные участки.

Ст. 1462. Проданная вещь считается переданной покупателю, когда она переходит под его власть и владение. Если продажа осуществляется через посредство официального документа, то его выдача равносильна (равнозначна) передаче вещи, составляющей предмет договора, при условии, что из самого этого документа не следует иное или из него это иное можно вывести со всей определенностью.

Ст. 1466. Продавец не обязан передавать проданную вещь, если покупатель не заплатил ему оговоренную цену или если в договоре не установлен срок платежа.


Как получить юридическую помощь бесплатно

Решение

Из материалов дела следует, что Абрамовичи (покупатели), с одной стороны, и Фельдман (продавец), с другой стороны (обе стороны – не утверждается, что граждане России, но имеют место жительства на территории РФ), совершили сделку, оформленную договором купли-продажи дачи – недвижимого имущества, включающего земельный участок. Место нахождения дачи как недвижимого имущества – Испания, то есть иностранное государство.
Договор купли-продажи был составлен в простой письменной форме, а именно – в форме единого документа, подписанного обеими сторонами. Какой-либо регистрации, либо заверения этого договора не производилось. При этом договор был частично исполнен Абрамовичами как покупателями – Фельдману как продавцу частично была оплачена стоимость дачи как недвижимого имущества в размере 20 тысяч евро из оговоренных 120 тысяч евро; договор заключался с отсрочкой платежа.
Требования Абрамовичей о возврате денежных средств основаны на их предположении о том, что состоявшаяся между ними и Фельдманом сделка является недействительной.
Согласно пункту 4 статьи 1209 Гражданского кодекса РФ, форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
Так как предметом сделки является недвижимое имущество, находящееся на территории Испании, а не в России, это имущество не может быть внесено в государственный реестр в РФ. Следовательно, к форме сделки в отношении этого имущества подлежит применению испанское право. Этому соответствует и норма пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Испании, согласно которой при отсутствии прямо выраженной договоренности о выборе права к договорам о недвижимом имуществе применяется право страны его местонахождения.
Согласно пункту 1 статьи 1280 Гражданского кодекса Испании, посредством официально заверенного документа должны оформляться: сделки и договоры о возникновении, передаче, изменении или прекращении действия вещных прав на земельные участки.
Поскольку последствиями сделки купли-продажи дачи, имеющей в своем составе земельный участок, является прекращение на этот участок права собственности продавца, с одной стороны, а с другой – переход этого права к покупателю и возникновение права собственности у покупателя, договор купли-продажи должен был быть совершен посредством официально заверенного документа. Из материалов же дела следует, что стороны подписали рукописный договор купли-продажи в форме единого документа, без какого-либо официального заверения и регистрации.
То есть в части оформления сделка не соответствует требованиям регулирующего его законодательства.
Однако, согласно пункту 1 статьи 1209 Гражданского кодекса РФ, совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки.
Как указывалось ранее, обе стороны сделки (их гражданство неизвестно) имеют место жительства в РФ. Соответственно, если стороны – граждане России, их личным законом является в любом случае является российское право, если они иностранные граждане или лица без гражданства, но имеют место жительства в России, их личным законом является также российское права (пункты 1, 3 и 5 статьи 1195 Гражданского кодекса РФ).
В силу статьи 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами.
Отсюда, сделка между Абрамовичами и Фельдманом, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы: договор купли-продажи земельного участка (дачи), составленный в простой письменной форме, подписанный обеими сторонами, не был удостоверен официально, как того требует пункт 1 статьи 1280 Гражданского кодекса Испании, но вместе с тем такая его форма не противоречит форме сделок с недвижимостью, установленной российским законодательством.
По этой причине требования Абрамовичей к Фельдману о признании недействительной сделки и применении ее последствий в виде возложения обязанности возвратить сумму предварительной оплату не могут быть удовлетворены.
Согласно пункту 1 статьи 1213 Гражданского кодекса РФ, при отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.
Поскольку договор купли-продажи дачи – земельного участка как недвижимого имущества действителен, его условия порождают правовые последствия для обеих сторон, но при этом не содержит специальных условий о применимом праве, к его условиям подлежат применению нормы испанского права, то Фельдман в силу статьи 1466 Гражданского кодекса Испании вправе до полного расчета не осуществлять фактическую передачу имущества Абрамовичам, а также предъявить требования произвести такой расчет.

Вернуться к списку вопросов