Задача № 11 по земельному праву

Казус

ЗАО «Восток» по кредитному договору от 4 авггуста 2013 года получило в коммерческом банке ссуду в сумме 1 000 000 рублей под 30 % годовых с погашением ее до 4 авггуста 2014 года. В порядке обеспечения кредитного обязательства сторонами был заключен договор ипотеки склада-магазина, принадлежащего ЗАО на праве собственности и находящегося на земельном участке, арендуемом у муниципального образования (города). Договор ипотеки строения был удостоверен в нотариальном порядке. При обращении в орган по регистрации прав на недвижимое имущество в государственной регистрации сделки было отказано по причине того, что стороны не включили в ипотечный договор залог права аренды земельного участка.
Стороны договора не согласились с решением органа государственной регистрации по следующим причинам:
1) по мнению КБ, земельный участок в качестве обеспечения ссуды ему не нужен, так как стоимость склада-магазина полностью обеспечивает ее возврат;
2) по мнению ЗАО, земельный участок не может передаваться в залог, так как он находится не в собственности, а арендуется. Кроме того, стороны вправе сами определять предмет залога, что вытекает из ст. 421 ГК, закрепляющей принцип свободы заключения договора.

Решите дело.

Решение

Из материалов дела следует, что между ЗАО «Восток» (арендатором) и муниципальным образованием (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
На указанном арендуемом участке расположено строение – склад-магазин, принадлежащий на праве собственности ЗАО «Восток» – арендатору муниципального земельного участка.
Между ЗАО «Восток» и банком был заключен кредитный договор, по условиям которого банк передает ЗАО Денежные средства на определенный срок при условии возврата и выплаты процентов за пользование денежными средствами.
В качестве дополнительного обязательства – в обеспечение исполнения обязательств ЗАО перед банком о возврате денежных средств и уплате процентов, был заключен договор ипотеки в отношении принадлежащего ЗАО склада, расположенного на арендуемом им муниципальном земельном участке. По условиям договора ЗАО (залогодатель) передал банку (залогодержателю) только здание склада без залога права аренды муниципального земельного участка.
Данное обстоятельство явилось основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации, а сам отказ – причиной оспаривания как со стороны банка (кредитора и залогодержателя), так и со стороны ЗАО (заемщика и залогодателя – собственника здания и арендатора земельного участка).
Одним из доводов иска со стороны ЗАО являлась ссылка на принцип свободы договора и возможность определять условия договора по усмотрению сторон.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса РФ, Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Согласно пункту 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.
Согласно статье 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Из указанных положений действующего законодательства применительно к обстоятельствам дела следует, что принцип свободы договора, позволяющий сторонам самостоятельно определять условия договора, ограничивается в тех случаях, когда речь идет о залоге здания, находящегося на арендуемом земельном участке. При этом не имеет значения, что сам собственник здания не является собственником земельного участка. В этом случае предметом залога в силу закона выступает одновременно как здание, так и права аренды участка, на котором это здание расположено.
В то же время, согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса РФ, в договоре залога должен быть указан предмет залога, то есть все вещи и имущественные права, за счет которых обеспечивается основное обязательство, в данном случае – кредит. Предмет залога – это существенное условие такого договора, без указания и согласования которого договор считается незаключенным и не порождающим правовых последствий.
Согласно положениям пункта 2 части 2 статьи 14 ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» , основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно взаимосвязанным положениям пункта 5 части 1 статьи 26 и статье 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для приостановления, а далее – для отказа в осуществлении государственной регистрации прав является непредоставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.
В данном случае залогодателем и залогодержателем был представлен на регистрацию договор залога здания, расположенного на арендованном муниципальном земельном участке, тогда как в силу закона в предмет договора подлежало включению не только здание, но и права аренды участка, на котором он расположен.
В этой связи отказ регистрирующего органа является правомерным.

Вернуться к списку вопросов