juristalexeyЗадача № 10 по земельному праву
Казус
Гаражно-строительный кооператив «Юг» заклю¬чил с администрацией Ярославского муниципального округа договор аренды земельного участка общей площадью 200 кв. м для проведения изыскательских работ под строительство авто¬мойки. Срок действия договора стороны установили с 10.03.2012 по 09.03.2013. Договором было предусмотрено, что в случае на¬мерения заключить договор на новый срок арендатор предупре¬ждает арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней. В противном случае договор считается расторгнутым с момента окончания срока его действия. ГСК 07.07.2013 уведомило о про¬лонгации договора арены.
ГСК обратилось в администрацию с предложением заклю¬чить договор аренды с уточнением площади земельного участка, так как в соответствии с изменениями, внесенными в рабочий проект, для строительства требуется участок площадью не менее 600 кв. м. и получило отказ.
ГСК обратилось в суд с иском к администрации Ярославско¬го муниципального округа об обязании заключить договор арен¬ды земельного участка площадью 600 кв. м. сроком на 11 меся¬цев.
Решите дело.
Как получить юридическую помощь бесплатно
Решение
Согласно части 1 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Из материалов дела следует , что в 2012 году, то есть до даты 01.03.2015 года ГСК заключил с органом местного самоуправления договор аренды муниципального земельного участка сроком на 1 год, то есть с 10.03.2012 по 09.03.2013 года.
Данным договором предусмотрено, что при намерении продолжить его, арендатор – ГСК – обязан предупредить арендодателя в лице уполномоченного органа местного самоуправления не позднее, чем за 30 календарных дней, то есть в данном случае – не позднее 10.02.2013 года, в противном случае договор считается прекращенным именно в дату окончания срока его действия, то есть 10.03.2013 года.
Уведомление о намерении продолжить договорные отношения последовало за пределами даты 10.02.2013 года, а именно – 07.07.2013 года. Между тем, в период с 10.02.2013 по 07.07.2013 года ГСК как арендатор продолжало использовать муниципальный участок, арендодатель не возражал против этого. Возражения появились лишь после того, как арендатор поставил вопрос о заключении договора аренды с уточнением площади участка – вместо первоначальных 200 кв.м. – 600 кв.м. В остальной части условия договора предполагались прежними, изменялась бы только площадь того же земельного участка в результате ее уточнения.
В заключении такого договора было отказано, что и послужило поводом для обращения в суд.
Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, и начавшей свое действие с 01.03.2015 года, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из правовой позиции Верховного Суда РФ, положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Согласно подпункту 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям.
Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (см. определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.02.2020 № 308-ЭС19-19368).
Из материалов дела следует, что после истечения срока действия договора аренды, несмотря на уведомление о его продлении, направленном за пределами согласованного срока (все это имело место до 01.03.2015 года – в 2013 году) ГСК как арендатор продолжал использовать участок, и арендодатель не возражал против этого, вопроса об изъятии, освобождении земельного участка, прекращении его использования не ставил, арендную плату получал, с новым владельцем договор аренды не заключил. Следовательно, к сложившимся правоотношениям подлежат применению нормы пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок, причем без соблюдения процедуры проведения торгов.
В этой связи отказ органа местного самоуправления нельзя признать законным – по существу речь идет об одном и том же участке только с уточненной площадью, и одних и тех же условиях его использования, причем в этом случае его использование не ограничивалось бы каким-либо сроком – установление сроков является инициативой арендодателя. По этой причине иск подлежит удовлетворению.