juristalexeyОтказ от внесения арендной платы из-за "короны"
Вопрос
Может ли арендатор отказаться от внесения арендных платежей за точку в торговом центре закрытую с 28 марта в связи с Постановлением РТ? Сейчас везде только и говорят что об отсрочках. Хотя согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 от 26.06.2015, из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с её назначением. Системное толкование указанных норм, а также ст. 614 ГК РФ, свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Неужели эти постулаты утратили смысл в связи с выходом нового закона №98?
Как получить юридическую помощь бесплатно
Комментарий
Мое мнение такое: статья 19 ФЗ от 01.04.2020 “О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” позволяет соблюсти баланс интересов как арендатора, так и арендодателя. Да, арендатор не может пользоваться имуществом вследствие обстоятельств непреодолимой силы, то есть обстоятельств, которые никак от его воли и желания не зависит. Вместе с тем, именно по тем же причинам и арендодатель не может сдать помещение в аренду. Заметьте – не в силу того, что ему в этом создало препятствия некое третье лицо – как в ситуации, описанной в Обзоре от 26.02.2015, и не в силу того, что он сам (арендодатель) своими действиями (бездействием) создал арендатору препятствия к использованию сдаваемого помещения, а именно в силу того, что возникли обстоятельства непреодолимой силы – издан региональный и до сих не признанный недействующим нормативный акт региона, формально направленный на исполнение положений ФЗ от 21.12.1994 “О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера”. И этому региональному акту обязаны подчиниться как арендатор, так и арендодатель.
Ситуация, описанная в Обзоре, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ за № 2 от 26.02.2015, состояла в том, что потенциальный арендодатель взыскивал упущенную выгоду с фирмы, которая своими действиями создала препятствия к сдаче имущества в аренду. При этом как такового арендатора там и не было вовсе, равно как и не было заключенных договоров аренды. Потенциальный арендодатель (истец) высчитал, сколько он мог бы получить от сдачи имущества в аренду, но не получил. При этом – еще раз обратите внимание – не получил именно из-за противоправных действий сторонней организации.
Надо сказать, что позицию, изложенную в этом Обзоре, Верховный Суд РФ применял и в других делах, но те случаи касались уже противоправных действий арендодателя, который создал арендатору просто невыносимые условия для использования им же сдаваемого помещения.
Здесь же, в сложившейся ситуации, никаких формально противоправных действий нет – есть меры, направленные на противодействие распространению инфекционного заболевания, которые однако, создали препятствия в работе обеим сторонам договора аренды по независящим от них обстоятельствам. По этой причине само по себе издание нормативного акта Республики Татарстан не дает арендатору право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды и не наделяет арендодателя обязанностью освобождать арендатора от ее уплаты путем подписания дополнительного соглашения в случае обращения последнего с таким заявлением: такое освобождение является правом, а не обязанностью арендодателя. В силу же упомянутого Федерального закона № 98 он обязан подписать лишь дополнительного соглашение об отсрочке внесения арендной платы, но не более.
И, наконец, случай, урегулированный Федеральным законом № 98, является экстраординарным, индивидуально-определенным, а потому этот закон распространяется лишь на него и не может охватывать абсолютно все арендные отношения, которые когда-либо могут возникнуть. Поэтому никто, ничто и никаких, как Вы изволили выразиться, постулатов не отменяет.
Впрочем, мой ответ – мое субъективное мнение, которое также ни для кого не является обязательным. Возможно, есть и иные точки зрения.