ЗЕМЛЯ ПОД ОФИСНЫМ ЦЕНТРОМ

30/01/2020

Многоквартирный дом обслуживается общедомовым имуществом. Которое принадлежит всем собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности. Принадлежит в силу закона, и для применения к такому имуществу правовых норм, регулирующих режим долевой собственности, не требуется государственной регистрации права. Ну, согласитесь, даже слух режет – за Ивановым зарегистрировано право собственности на 236/759 чердака, а за Петровым – на 345/881 земельного участка под многоквартирным домом!

Поскольку это имущество многоквартирного дома – чердаки, подвалы, земельный участок, коммуникации, трубопроводы – является, так сказать, общедолевым, владение и пользование им осуществляется по соглашению его собственников, то есть собственников всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Скажем, строить гараж на земельном участке под домом собственник квартиры может, лишь получив согласие всех остальных собственников квартир и нежилых помещений. Формой выражения согласия является общее собрание собственников. Одобрение должно быть единогласным.

Но вот если речь идет об участке, на котором расположен не жилой дом, а офисный центр? То есть в доме нет квартир как жилых помещений, а одна только коммерческая недвижимость, – применимы ли здесь нормы об общедолевой собственности всех собственников (владельцев) офисных помещений на земельный участок? И если не применимы – что, один из собственников офиса может беспрепятственно, не получая всеобщего одобрения, построить там гараж для личных нужд?

Какого-либо прямого упоминания в законе о том, что земельный участок под таким «офисным» домом относится к общедомовому имуществу и отсюда – принадлежит на праве долевой собственности собственникам нежилых помещений, вы и вправду не найдете. Придется призвать на помощь аналогию закона.

Согласно разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к прямо неурегулированным отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. Обратите внимание – Пленум употребляет выражение «в частности». Значит, перечень приведенных в разъяснениях норм – не исчерпывающий, допускается применение и иных положений, и не обязательно Гражданского кодекса.

Статья 289 Гражданского кодекса РФ, регулируя статус квартиры в многоквартирном доме, указывает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). Статья же 290 Гражданского кодекса РФ, определяя состав общего имущества собственников квартир, опять же ничего не говорит о земельном участке. Она перечисляет общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Однако при всем этом, статья 290 Гражданского кодекса РФ, коль скоро она говорит о составе общедомового имущества, принадлежащего собственникам квартир в многоквартирном доме, и содержит прямой запрет тем же собственникам отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру, должна применяться во взаимосвязи со статьей 36 Жилищного кодекса РФ. Согласно же этой статье, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: «… земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты».

Соответственно, земельный участок под офисным зданием, в котором расположены лишь одни нежилые помещения (офисы) и нет ни одной жилой квартиры, также принадлежит всем собственника нежилых помещений на праве долевой собственности в силу прямого указания закона. Поэтому, оценивая правомерность возведения гаража на таком участке одним из собственников офиса, также следует руководствоваться положениями пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Соглашение же, как мы указывали выше, предполагает 100 %-ное одобрение такого строительства всеми собственниками помещений, выраженное в форме решения общего собрания. Гараж построен, но собрание не проводилось, либо проводилось, но кто-то проголосовал против, или по тем или иным причинам не принял в нем участия, – все, постройка является незаконной. И тогда любой собственник помещения вправе защищать свои права в судебном порядке – предъявить иск об устранении препятствий в пользовании общедолевым участком путем возложения на ответчика обязанность убрать (демонтировать) незаконно возведенный гараж.

Вернуться в раздел Советы юриста