ВЫКУПНАЯ СТОИМОСТЬ ВЕТХОГО ЖИЛЬЯ: ВКЛЮЧАЙТЕ И СТОИМОСТЬ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА.

22/05/2014

После того, как в установленном порядке жилой дом признается ветхим, аварийным, короче говоря, непригодным для проживания, либо принимается решение об изъятии находящегося под ним земельного участка для государственных или муниципальных нужд, у государства или муниципалитета возникает обязанность либо выплатить бывшему собственнику выкупную стоимость жилья, либо предоставить ему другое жилье с зачетом его стоимости в выкупную цену. Вот с размером выкупной стоимости, как раз и возникают проблемы.

Часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ указывает, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается, прежде всего, рыночная стоимость жилого помещения. Рыночная стоимость, в свою очередь, определяется на основании акта оценки такой стоимости, подготовленного специализированной организацией. Данная организация оказывает свои на основании договора (контракта), заключенного с государством или с муниципалитетом в лице соответствующих органов. И поскольку именно на государство (муниципалитет) возложена обязанность выплаты выкупной стоимости, то эти субъекты заинтересованы в том, чтобы рыночная стоимость была как можно ниже. И оценочные организации действительно занижают рыночную стоимость по сравнению с той, какая она в действительности имеет место быть.

Закон допускает возможность оспаривания рыночной стоимости в судебном порядке. По сути, доказать недостоверность рыночной стоимости при таком подходе можно только при помощи судебной экспертизы. Но нет никакой гарантии, что экспертиза не покажет еще более низкую стоимость или «поднимет» ее буквально на копейки. Суд, тем не менее, положит в основу заключения именно судебной экспертизы, поскольку сам ее и назначал, поручив проведение исследования компетентному специалисту.

Мало кому известно, что увеличить размер выкупной, сиречь рыночной стоимости, можно за счет использования такой категории, как общее имущество многоквартирного дома. Проводя оценку, берется за основу рыночная стоимость только жилого помещения, например, квартиры или комнаты. Все, что находится за пределами, не учитывается. Такой подход является в корне неверным. Безусловно, собственнику принадлежит жилье в многоквартирном доме, как раз, та самая квартира или комната. Но одновременно, на праве общей долевой собственности, ему принадлежит и общее имущество многоквартирного дома, состав которого определен законодательно (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ), и который включает в себя и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. И вот рыночная стоимость, а, соответственно, выкупная цена жилого помещения, должна определяться с учетом не только стоимости собственно жилья, но и общего имущества в многоквартирном доме, например, земельного участка, на котором он расположен, чердаков, подвалов в этом доме, подсобных помещений и т.д.

Это утверждение является отнюдь не голословным и не моим личным мнением. К такому выводу пришел Верховный Суд РФ, буквально «на днях» подготовивший Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и прямо указавший в этом Обзоре, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Поэтому, если вам предлагают выплатить выкупную стоимость и при этом базируются на акте оценки рыночной стоимости лишь только квартиры или комнаты, знайте, что такой акт является неполным, поскольку не учел ваши интересы как участника общей долевой собственности в отношении общего имущества в многоквартирном доме. В этой связи, оспаривая такой акт, вы при назначении судебной экспертизы можете поставить вопрос и об определении рыночной стоимости вашей доли в общедомовом имуществе, а, соответственно, потребовать компенсировать и ее стоимость.

Вернуться в раздел Советы юриста