ВЫДЕЛИТЬ ДОЛЮ В ГОРОДСКОЙ КВАРТИРЕ – НЕВОЗМОЖНО!

13/05/2021

Месяц назад меня до ужаса взбесила такая ситуация. Клиентка, с которой я давно работаю, не поверила моему ответу на свой вопрос о том, реально ли выделить долю в городской квартире. Мой ответ был отрицательным, на что она заявила, что вот-де знакомый риелтор уверила ее, что это абсолютно возможно. И дабы убедить меня в моей же серости, позвонила этой самой риелторше, поставив телефон на громкую связь. Я услышал о себе, что, оказывается, я порю полную чушь, являюсь абсолютно некомпетентным, хочу содрать лишних денег (вот, интересно, за что, если считаю, что выделить нельзя?), а долю, мол, выделить можно, и лучше обратиться к имеющемуся у этого риелтора знакомому адвокату по жилищным вопросам. И этот адвокат, типа, знает даже, с чего начать – надо разделить лицевые счета, а после этого все пойдет как по маслу.

И так, понимаете, мне стало обидно, мне, знающему на все сто, что долю в городской квартире выделить нельзя, что я немедленно, без взимания всякой платы за консультации, подобрал практический материал, который подтвердил мою правоту. Этот материал я направил не доверяющей мне клиентке, а теперь представляю вашему вниманию. Жаль, что лично не знаю ту риелторшу, а то бы и ее просветил, да еще сказал пару слов относительно того, кто и за что берет деньги вместе «со своим знакомым адвокатом по жилищным вопросам». Итак, в сегодняшнем, как теперь говорят, «посте» – о реальном выделении доли в городской квартире.

Для начала отвечу на вопрос – что такое выделение доли в объекте недвижимости? Это те случаи, когда, например, объект принадлежит на праве долевой собственности нескольким лицам с разным соотношением долей (скажем, 2 собственника, и у каждого по 1/2 доле), но является при этом единым. И вдруг один из этих собственников решает выделить свою долю в отдельный жилой объект. То есть был один дом на двоих, а в результате выделения он превращается в два дома, и у каждого один собственник.

С частными домами это весьма нередко происходит. Но на то он и частный дом – стоит, по сути, на земле, внутри его , как правило, можно все перегородить, отделить перегородками свои комнатки от общего коридора, кухни и других комнаток, понаставить таких же перегородок в той же кухне и в коридоре, да еще и отдельный вход на улицу оборудовать. И , вуаля, – выделение доли, был один дом, а стало два.

Теперь смотрим на городскую квартиру, которая находится на седьмом этаже многоквартирного дома. Самое главное , что должны иметь ввиду суды, разрешая споры о реальном выделении долей, – имеется ли для этого техническая возможность. Надо сказать, мне приходилось встречать ситуации, когда и для выделения доли в частном доме такой возможности не было – дом был старым, ветхим, любые манипуляции с ним, и в особенности по предложенному варианту раздела, – грозили обрушением конструкции. Это было установлено в ходе рассмотрения иска по заключению эксперта. Так вот в отношении квартиры в многоэтажном жилом доме и без всякого экспертного исследования можно подтвердить невозможность в квадрате.

Согласно разъяснениям пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Начнем со входа – где, простите, в квартире на 7 этаже вы сможете оборудовать два отдельных входа? Ну, в моем понимании это так – один остается как был, второй – с улицы , через окно, либо через пол и потолок от соседей.

Дальше идем – кухня, коридор и санузел. В каждой городской квартире одна кухня, один санузел и один коридор. Как, например, передать часть площади кухни таким образом, чтобы она имела отношение только к выделенной в качестве самостоятельного объекта жилплощади? Правильно, никак. Во-первых, и площадь не позволит, во-вторых, и полностью изолирующие перегородки не поставишь, в третьих, – ну не приспособлен газопровод для того, чтобы снабжать газом две плиты! То же самое относительно санузла – унитаз, простите, один, перегородкой его на две части не разделишь, а два не установишь и к водопроводу не подведешь.

Третий момент, непосредственно вытекающий из предыдущего. Придется «ломать» всю систему общедомовых коммуникаций. Ведь дом-то строился по строго определенному проекту, рассчитанному на то, что коммуникации будут подведены лишь к одной квартире без учета, что вдруг ни с того, ни с сего, квартира из одной превратиться в две. А поскольку реальный раздел как раз это и предполагает, то , значит, и ко второй , уже выделенной, образованной квартире, надо подводить самостоятельные коммуникации теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения. Во-первых, баснословно дорого, а, во-вторых, – просто не предусмотрено проектом и по этой причине банально невозможно.

Ну и про раздел лицевых счетов упомяну. Первичным, если так можно выразиться, является именно раздел, то есть превращение одной квартире в две самостоятельных. И только тогда на каждую квартиру будет открыт отдельный лицевой счет, а уж никак не наоборот. Поэтому не слушайте риелторов , господа, при ответе на вопрос, стоит ли выделять долю в городской квартире. Слушайте Голубцова Алексея Сергеевича. А послушаете риелтора с его «знакомым адвокатом» – двойную цену заплатите: адвокату и риелтору – ведь адвокат-то в свой гонорар и риелторскую долю заложит, а в итоге «проиграет» по полной. Выход один: если уже решили выделяться долей в квартире, то только путем денежной компенсации стоимости выделяемой доли. Больше никак.

Вернуться в раздел Советы юриста