«УЗАКОНЕНИЕ» САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ: КОГДА ВОЗМОЖНО, КОГДА – НЕТ.

06/09/2014

Достаточно много спорных ситуаций возникает вокруг применения статьи 222 Гражданского кодекса РФ, регулирующей вопросы признания за гражданами и организациями в судебном порядке права собственности на самовольные постройки. Пункт 3 этой статьи устанавливает, что право собственности на «самострой» может быть признано за лицом только в том случае, если земельный участок, на котором расположена постройка, принадлежит лицу на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного бессрочного пользования. Вроде бы перечень вещных прав является исчерпывающим, следовательно, если участок принадлежит лицу на праве аренды, признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на таком участке, исключено. Из этого принципа исходит и сложившаяся судебно-арбитражная практика. Суть принципа в следующем – если постройка возведена лицом, прямо не поименованным в диспозиции пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, за ним не может быть признано право собственности на эту постройку. Вместе с тем, не редки случаи, когда право собственности на «самострои» суды все же признают, несмотря на отсутствие у лица всех вышеуказанных вещных прав. В связи с чем это происходит?

Как ни странно, немаловажное значение имеет время возведения постройки – до или после 01 сентября 2006 года. До указанной даты пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ содержал абзац, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. С 01 сентября 2006 года абзац утратил свою силу, НО – только на будущее время. В отношении построек, возведенных до 01 сентября 2006 года он, по существу, применяется и по настоящее время, и именно им руководствуются суды, удовлетворяя иски о признании права собственности на постройки. Неважно, что постройка возведена на самовольно занятом участке, на который у истца нет никаких документов, важно, что ее возвели до 01 сентября 2006 года. Суду остается лишь проверить соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам. Если эти органы дают положительные заключения, нет оснований для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований. Ну, а после вступления решения суда в законную силу, обладатель постройки регистрирует на его основе право собственности, получает свидетельство и может претендовать на приобретение в собственность, по крайней мере, той части участка, на которой расположена эта самая постройка.

Если же постройка возведена после 01 сентября 2006 года, то в случае обращения в суд с иском о признании права собственности на нее, в первую очередь будет выясняться вопрос об отношении истца к земельному участку, на котором она расположена. И горе истцу, не являющемуся собственником участка или обладателем права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования! Не помогут никакие положительные заключения санэпидстанции и противопожарной службы. Бесполезны ссылки на то, что, скажем, арендатор участка вправе использовать его так же, как и собственник, в том числе, посредством возведения зданий, строений и сооружений. Не имеет значение и то, что возведение постройки соответствует целевому назначению, категории и виду разрешенного использования участка. Самое главное – на каком праве принадлежит тебе этот участок. Указано твое право в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, имеешь ты положительные отзывы спецслужб – признают за тобой право собственности. Не указано – не обессудь.

Поэтому, затевая судебную тяжбу с органом местного самоуправления о признании права собственности на возведенную тобой постройку, в первую очередь «вспомни», когда ты завершил строительство. Если до 01 сентября 2006 года – твоя забота только о положительных заключениях. Если же после – удели внимание своим правам на участок.

Вернуться в раздел Советы юриста