УЧАСТОК В МАССЕ, А ДОМ – НЕТ

21/10/2021

Вот тут многие говорят о том, что дом – это объект, прочно связанный с землей, как главная вещь и принадлежность, то есть участок следует судьбе дома (или наоборот – не помню точно). Но дела о банкротстве – это особая категория дел, где даже из принципа единства дома и участка можно найти исключения. Конкретно это заключается в том, что земельный участок включается в конкурсную массу гражданина-банкрота и может быть реализован, а вот дом – из конкурсной массы исключается по определению арбитражного суда.

У гражданина есть кредитор – банк, который предоставил ему кредит на приобретение земельного участка и находящегося на нем жилого дома. Разумеется, кредит с обеспечением – залогом (ипотекой) приобретаемых участка и дома. Гражданина признали банкротом, и банк заявил свои требования в реестр кредиторов как обеспеченные залогом имущества должника. Но по какой-то непонятной причине заявил в качестве обеспечения не два объекта – участок и дом, а только один участок.

Ну, гражданин-то в итоге понял, что дом и участок как средства обеспечения попадают в конкурсную массу, и в случае их реализации он буквально остается жить на улице. Поэтому он подал в арбитражный суд заявление об исключении дома и участка из конкурсной массы. А тут и банк «созрел» – направил в суд заявление о включении в реестр своих требований, теперь уже обеспеченных залогом дома. Суд первой инстанции и апелляция отказали и тому, и другому. Должнику – со ссылкой на принцип единства дома и участка – мол, раз участок включен, то и дому туда дорога. Банку – в связи с тем, что он пропустил срок – надо, мол, было одновременно дом с участком заявлять, и проблем бы не было.

И вот суд кассационной инстанции, куда обратился должник (банк обжаловать судебные акты не стал), дал понять, что все-таки в банкротных делах принцип единства земельного участка и всех расположенных на нем объектах работает не всегда. Он оставил в силе судебные акты в части отказа в исключении из конкурсной массы участка, а в части дома – отменил, направив на новое рассмотрение в суд первой инстанции. И, конечно, не просто отменил, а с указаниями кое-что проверить. Как раз об этом ниже.

Действительно, наличие у жилого дома свойств единственного пригодного для постоянного проживания помещения не влечет его исключение из конкурсной массы, если он является предметом действующей ипотеки. Между тем, как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан», если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве. В этом случае жилое помещение считается не вошедшим в конкурсную массу в силу пункта 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве, право залога на него прекращается после завершения процедуры реализации имущества при условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств (пункт 3 статьи 213.28 Закона о банкротстве, статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанные разъяснения направлены на недопущение ситуации, когда вопреки смыслу положений статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение фактически будет реализовываться в целях приоритетного удовлетворения требований по текущим обязательствам и требований незалоговых кредиторов, получивших в силу законодательства о несостоятельности приоритет над опоздавшим залогодержателем.

То есть, если банк пропустил срок обращения с заявлением об установлении статуса залогового кредитора в отношении дома (у нас именно такая ситуация, а в отношении участка он успел), то этот дом подлежит исключению из конкурсной массы, но при условии, что является единственным, пригодным для проживания должника и членов его семьи помещением.

При этом, как видите, земельный участок остался в конкурной массе. То есть его можно размежевать, оставив необходимую площадь для обслуживания дома, а остальное продать . Дом же останется у должника и, более того, с него снимется залог при завершении процедуры банкротства, если, конечно, суд освободит гражданина от исполнения обязательств.

И вот после такого сенсационного акта кассации на втором круге рассмотрения арбитражный суд установил, что дом действительно является единственным , пригодным для проживания должника и членов его семьи жилищем, удовлетворив заявление должника, который являлся моим клиентом. Не сомневаюсь, что будет жалоба. Финансовый управляющий говорил, что фактически и участок «уходит» из массы, поскольку дом занимает всю его площадь. Но суд парировал со ссылкой на акт кассации о том , что вышестоящий суд ничего не сказал о невозможности нахождения участка в конкурсной массе. Финансовый управляющий говорил, что должник злоупотребил правом – пока шел процесс, довел до конца строительство и обустройство дома, фактически искусственно создав ему исполнительский иммунитет. На что суд разъяснил – это не препятствие для удовлетворения заявления , а доводы о злоупотреблениях могут быть рассмотрены при разрешении вопроса о завершении процедуры и освобождении должника от обязательств. Наконец, банк заявил о том, что исключение дома нарушит его интересы как залогового кредитора. Суд «мягко» попенял банку, что уж коль скоро он нарушил сроки заявления требований, то должен был понимать риски такого пропуска. В общем, разложил все подробно: жилье – единственное и пригодное в конкурсную массу не попадает, если кредитором пропущен срок заявления о своем залоговом статусе . Даже если в массе остается участок.

Вернуться в раздел Советы юриста