УЧАСТКИ – С ТОРГОВ , ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ – НА ИЗМЕНЕНИЯ

04/04/2021

Продолжение земельной темы. Клиент подумывает о покупке участка, выбрал несколько вариантов в публикациях арбитражного управляющего на сайте ЕФРСБ. Участки принадлежат организации-банкроту, реализуются с торгов, которые организованы конкурсным управляющим. Это и настораживает клиента, – нет ли какого подвоха, все ли в порядке с документами, подтверждающими право собственности Диалог с конкурсным, вроде бы, состоялся, но , видимо, понадобилось прояснение ситуации уже с моей стороны. Ну и второе – вопрос о видах разрешенного использования. По данным ЕГРН в отношении участка указано – «Для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства». Также в особых отметках есть строчка – «Для иных видов жилой застройки». Участки планируется продать для целей ИЖС, отсюда вопрос: можно ли будет использовать участки в целях ИЖС или изменить вид разрешенного использования и насколько это будет сложно?

Начнем по порядку, с правоустанавливающих документов. По вопросу «чистоты» права собственности – тут бесспорно, и вот хотя бы почему. На сайте ЕФРСБ опубликована информация о том, что эти объекты недвижимости выставлены на торги, запланированные на определенные даты (есть номер и дата публикации, обозначены позиции в списке имущества) Там же прилагается и проект договора купли-продажи и соглашения о задатке. Если конкурсный управляющий опубликовал такую информацию, то это может значить, во-первых, что по определению арбитражного суда требования кредитора включены в реестр именно как обеспеченные залогом имущества должника-правообладателя – вот этих земельных участков, во-вторых, – имущество должника в виде этих земельных участков включено в конкурсную массу, за счет реализации которой будут удовлетворены требования кредиторов , в первую очередь, залогового, и, в-третьих, арбитражный суд своим определением утвердил порядок и условия реализации этого имущества.

И вот раз арбитражный суд включил требования в реестр как обеспеченные залогом имущества-должника правообладателя и утвердил прядок и условия реализации этого имущества, значит, правомочия собственника и основания возникновения права собственности проверены от и до , причем в судебном порядке. Поэтому даже не обязательно запрашивать у конкурсного правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи, договор залога и т.д. Если только для самоуспокоения.

Теперь по поводу вида разрешенного использования земельных участков. Эти вопросы регламентируются муниципальными правовыми актами того муниципального образования, где находятся испрашиваемые участки. Обычно такие документы публикуются на сайтах администраций соответствующих муниципальных образований. По крайней мере, в Республике Татарстан именно так и происходит. Если быть более конкретным – на примере города Казани – изменение вида разрешенного использования возможно через процедуру так называемых публичных слушаний. Проводится она в заявительном порядке, то есть надо обратиться с соответствующим заявлением в местный орган управления архитектуры, представить заявление об изменении вида разрешенного использования, приложить документы, ну, в частности, проект освоения земельного участка, план застройки, согласованный с архитектором муниципального образования, а потом явиться на публичные слушания к назначенному времени и пояснить, что ты там хочешь делать на этом участке, зачем он тебе вообще понадобился и т.д. И вот по итогам принимают решение – менять или не менять. То есть могут еще и отказать.

А относительно того, можно ли вести на планируемых к приобретению участках индивидуальное жилищное строительство при том виде, который есть – «для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства», я порекомендовал заказать в органе управления архитектуры муниципального района выписку ИСОГД – как раз из градостроительного регламента и ПЗЗ. Там будет четко указано, что и конкретно можно строить на таком участке. Правда, получение такой выписки занимает время, а если торги назначены на ближайшее время, так что вполне можно и не успеть с заказом и получением. Впрочем, интересующий вопрос можно задать конкурсному управляющему, возможно , он обладает некоей информацией, все-таки он готовил участки к продаже.

Ну, а так, если логически-гипотетически, то можно. Конкретно же на этот вопрос ответит только выписка ИСОГД, подготовленная на основе ПЗЗ и градостроительного регламента, которых, увы, в свободном доступе нет.

Вернуться в раздел Советы юриста