УБЕДИСЬ, ЕСТЬ ЛИ В ТОМ НЕОБХОДИМОСТЬ И ОБЯЗАННОСТЬ

07/08/2014

Данная статья является логическим продолжением предыдущей, когда мы говорили об обязательном получении разрешения и согласия арендодателя на проведение капитального ремонта сданного внаем помещения, чтобы впоследствии можно было требовать компенсации всех произведенных затрат. Коротко мы упомянули и о необходимости доказывания – в случае возникновения спора – самой необходимости проведения ремонта. Это тоже необходимо для того, чтобы затраты были компенсированы.

Заявляя в судах требования о возмещении стоимости произведенных улучшений, многие арендаторы утверждают, что такой ремонт требовался в самом начале, и помещение было сдано в ужасном состоянии. Поскольку, как мы тоже уже говорили, любые действия в гражданских правоотношениях оформляются актом, актом оформляется и сдача-приемка помещения. В каждом таком акте существует специальная графа – о состоянии этого помещения. И вот если в графе акта, подписанного сторонами, стоит только одна формулировка о том, что помещение сдано в удовлетворительном или хорошем (а то и отличном) состоянии и никаких замечаний ни у кого нет, – все, довод о необходимости ремонта в самом начале исполнения договора отпал сам собой.

Поэтому при получении помещения в аренду настоятельно рекомендую не относится к этому формально, не просто «подмахнуть» акт своей подписью на авось – лишь бы сдали, а внимательно осмотреть передаваемое имущество, проверить наличие или отсутствие недостатков и все свои замечания и предложения изложить в акте. Только тогда будет необходимое доказательство «нуждаемости» помещения в улучшениях. И то, это еще не означает, что улучшения могут быть достигнуты именно за счет капитального ремонта и вследствие этого станут не отделимыми. Может быть, речь идет о мелких, «косметических» недостатках, которые могут быть устранены и путем текущего ремонта, что в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ является обязанностью арендатора.

Бывает и так, что на момент получения имущество действительно находится вроде бы в удовлетворительном/хорошем состоянии, что дает основания для подписания акта его приемки без замечаний. Однако в действительности оно обладает какими-то скрытыми недостатками, которые начинают проявляться намного позднее, но задолго до окончания арендных отношений. Обнаружив такие недостатки и видя, что из устранение требует серьезного оперативного вмешательства, не нужно стремиться во что бы то ни стало проводить ремонтные работы самостоятельно, тратить порой немалые средства, а потом ставить арендодателя перед фактом! Выявив недостатки, арендодателю нужно сообщить об этом незамедлительно, пригласить его на осмотр, для составления акта, а потом, также совместно с ним, обговаривать условия, на которых эти недостатки будут устранены. Не явится арендодатель на осмотр, не согласиться на устранение за счет собственных сил средств – дело другое, но вы, по крайней мере, и в этой ситуации заручитесь железной необходимостью проведения ремонтных работ.

Но и убедившись, что ремонтные работы все-таки требуются, нужно знать, кто вообще по закону обязан их производить. Если речь идет о текущем ремонте, – мы уже сказали, что его должен делать арендатор по ходу эксплуатации имущества. Разумеется, на это будут затрачены денежные средства, но только исходя из того, что текущий ремонт и содержание имущества в исправном состоянии – обязанность арендатора, он не имеет права на их возмещение. Ну, а если ремонт капитальный, – тут уж да, это – обязанность арендодателя, собственника помещения, который обязан произвести его за свой счет, за счет своих же расходов. И только тогда, когда арендодатель эту обязанность не выполняет и расходы по ремонту вынужден нести арендатор, правомерно ставить вопрос об их возмещении.

Завершая разговор о так называемых неотделимых улучшениях, еще раз хотелось бы посоветовать потенциальным арендаторам внимательно оценить получаемое в аренду имущество, проверить, нуждается ли оно в ремонте, если нуждается, то в каком именно, и кто обязан его делать. И если пришли к выводу, что делать его надо самостоятельно, не полагаясь на помощь и поддержку арендодателя, – обязательно сообщить ему о своих намерениях и ждать положительного ответа. Нет положительного ответа – дешевле будет досрочно потребовать прекращения договора, чем потом надеяться непонятно, на что.

Вернуться в раздел Советы юриста