ЦЕНА АРЕНДЫ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЗЕМЛИ: СВОБОДЫ ДОГОВОРА НЕТ!

20/02/2014

Ни для кого не секрет, что наше законодательство исходит из принципа свободы договора. Ну, в самом деле: захотели стороны установить 100 руб. за квадратный метр – установили, захотели 200 – пожалуйста, захотели больше – вот вам больше. И ничего не поделаешь – согласился арендатор на такие условия – будь добр, плати столько, сколько предусмотрел договор, раз уж ты сам его подписал и протокол разногласий не представил. Но всегда ли это так, всегда ли работает эта самая свобода договора? Отнюдь нет.

Актуальным вопросом для большинства юридических лиц и индивидуальных предпринимателей является получение в пользование, для организации своего бизнеса, земельных участков, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности. Особенно это необходимо тем, кто намерен организовать строительство – хоть магазина, хоть стадиона, хоть парка для развлечений, неважно. Издается постановление об отводе земельного участка, заключается договор аренды между юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем) и муниципальным образованием (государством) в лице компетентных органов, также подписывается акт приема-передачи. И поскольку, опять же исходя и принципов нашего законодательства, землепользование в России является платным, неизбежно встает вопрос о размере арендной платы и производный от него – о порядке и сроках ее внесения.

И вот здесь уже принцип свободы договора, применительно к определению размера арендной платы, – далеко не тот принцип, которым должны руководствоваться арендатор и арендодатель. Существует понятие регулируемой цены. Что это значит? А это значит, что критерии определения размера арендной платы за пользование тем или иным имуществом устанавливаются не произвольно соглашением сторон, а специальным нормативным правовым актом, издаваемым компетентным органом. К подобным объектам, в отношении которых арендная плата является регулируемой, как раз и относятся земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности, предоставляемые во временное владение и пользование за плату (в аренду) частным лицам – фирмам и индивидуальным предпринимателям.
Чтобы убедиться, что это на самом деле так, обратимся к нормам гражданского и земельного законодательства.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, но в то же время, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ, общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Статья 65 Земельного кодекса РФ, регулирующая, в том числе, вопросы арендной платы за земельные участки как особый вид недвижимого имущества, предусматривает, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка и указывает, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (часть 3) и только за земельные участки, находящиеся в частной собственности порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договорами аренды земельных участков (часть 4).
Согласно абзацу 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определяется, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, вида разрешенного использования.

Таким образом, указывая на необходимость определения в договоре аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, размера арендной платы, законодатель вместе с тем предусматривает, что, поскольку объектом аренды является земельный участок, находящийся в муниципальной (государственной), а не в частной собственности, размер арендной платы должен определяться не произвольно сторонами, а с учетом требований нормативно-правовых актов соответствующих субъектов Российской Федерации, которые, в свою очередь, являются производными от вида разрешенного использования земельного участка и категории земель.

Иными словами, из принципа свободы договора при определении размера арендной платы за использование участка, находящегося в муниципальной (государственной) собственности, установлены изъятия – размер установленной договором арендной платы и порядок его определения должны соответствовать критериям, предусмотренным законодательством, действующим на момент заключения договора аренды, и не противоречить им. В данном случае порядок определения размера арендной платы подлежит включению в договор, но устанавливается законодательно, а не по усмотрению сторон.

И поскольку нам с вами выпала честь проживать и работать в Республике Татарстан, критерии определения размеров арендной платы за пользование муниципальными земельными участками, устанавливаются республиканским законодательством. Еще в 1995 году Кабинет Министров Республики принял постановление № 74 с незамысловатым названием – «Об арендной плате за землю». С изменениями и дополнениями, порой существенными и не очень, вносимыми в разные периоды времени, оно действует и применяется в настоящее время. Его пытались оспаривать, однако Верховный суд Республики Татарстан в 2010 году своим решением подтвердил его легитимность.

Специфика этого документа такова, что он ставит размер платы за пользование муниципальной землей, первую очередь, в зависимость от так называемого повышающего (поправочного) коэффициента. Его же размер (перечень коэффициентов приведен в приложении к данному Постановлению) зависит от вида использования участка. Ведь общеизвестно, что каждый участок земли имеет свое назначение и вид разрешенного использования. Если предприниматель захотел построить мини-отель, соответственно, видом использования будет «под гостиницы», и поправочный коэффициент равен 5. Если же юридическое лицо строит АЗС, то вид разрешенного использования – «объекты автосервиса и автозаправочные станции», а коэффициент – 4,5. Далее поправочный коэффициент умножается на ставку земельного налога. Полученное произведение является годовым размером арендной платы, которая подлежит включению в договор и уплате арендатором земельного участка ежемесячно. Начисляется же она, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка в аренду, в том числе на период строительства, что также указано в Постановлении Кабинета Министров (пункт 1.5).

Есть и еще одна особенность. До февраля 2012 года тот или иной поправочный коэффициент применялся только в отношении, так сказать, готового объекта. Например, видом разрешенного использования участка являлось строительство объекта мелкорозничной торговли. Соответствующий ему коэффициент начинал применяться только с того момента, как объект построен, введен в эксплуатацию, на него зарегистрировано право собственности. На период строительства, которое, кстати говоря, считается осуществляющимся вплоть до того момента, как объект недвижимости вводится в эксплуатацию, применялся коэффициент для строящихся объектов, который был значительно ниже, чем тот, который применялся к оконченным строительством. Теперь же ситуация иная – на период строительства размер арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, определяется с учетом вида его разрешенного использования и поправочного коэффициента по соответствующему виду использования земельного участка. Это означает, что хоть твой, грубо говоря, магазин и находится в стадии строительства, будет применяться коэффициент, который применялся бы, если бы магазин был уже построен. Судебной практикой эта позиция подтверждена и поддержана.

Юридические услуги по земельным вопросам

Вернуться в раздел Советы юриста