ТРАНСФОРМАЦИЯ ДОГОВОРОВ

03/10/2019

О приватизации комнат в общежитиях мы уже говорили. Если дом, формально имеющий статус общежития, был передан от предприятия в муниципальный жилищный фонд, то приватизировать можно. То же касается и так называемого служебного жилья. Возьмем, к примеру, ведомственный дом, состоящий на балансе некоего министерства. Работнику министерства в ведомственном доме предоставляют жилье на период трудовых отношений. Приватизировать служебное жилье нельзя – это каждый знает – прямой законодательный запрет. Но как только дом из ведомственной принадлежности переходит в муниципальный фонд, то есть происходит смена собственника, то несмотря на формальный статус служебного жилья, квартира может быть приватизирована ее нанимателем.

Но вот как раз здесь и начинается самое интересное. Когда дом был еще ведомственным, гражданину, работавшему в этом ведомстве, выдали служебный ордер – мы все помним, что до 01 января 2005 года «классических» договоров найма в виде единого документа не заключалось. Такая практика началась лишь с нового 2005 года, когда был введен в действие Жилищный кодекс РФ. До этого выдавались ордера, являвшиеся и основанием для вселения, и подтверждением заключения договора найма жилья. Шло время, и в один прекрасный момент дом со всеми находящимися в нем квартирами из ведомственной принадлежности был передан в муниципальную собственность. Тут и наш гражданин уволился из ведомства, выйдя на пенсию. Но формально остался у квартиры статус служебного жилья. Гражданину захотелось приватизировать его. Но при обращении в специализированные муниципальные структуры, занимающиеся вопросами приватизации, он получил отказ, да не просто отказ, а с рекомендацией – расторгните, мол, сперва договор найма служебного жилья, да заключите договор социального найма. А там и вопрос о приватизации ставьте. Но когда гражданин решил послушать рекомендации и обратился с вопросом перезаключения договора, ему сказали, что это невозможно, ведь до сих пор у квартиры статус служебного жилья. Снимите сначала его.

Очередной замкнутый круг, казалось бы на первый взгляд. Но выход нашелся при детальном анализе положений Жилищного кодекса РФ и так называемого вводного закона – Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», принятого 29.12.2004 года. Ну и, конечно, не обошлось без практики Верховного Суда РФ.

Как я указывал выше, в определенный момент времени дом со всеми жилыми помещениями, был передан из ведомственной принадлежности в собственность муниципального образования. Значит, с момента такой передачи собственником всех неприватизированных квартир в этом доме стал город (село, поселение). То есть дом со всеми неприватизированными квартирами «перекочевал» в муниципальный жилищный фонд. «Помехой» к приватизации стал формальный «служебный» статус. Но!

Согласно части 2 статьи 102 Жилищного кодекса РФ, переход права собственности на служебное жилое помещение влечет за собой прекращение договора найма ТАКОГО (ТО ЕСТЬ СЛУЖЕБНОГО) жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения. В соответствии со статьей 7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Согласно разъяснениям пункта 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006 года «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 года», следует, что факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения АВТОМАТИЧЕСКИ, В СИЛУ ЗАКОНА утрачивают статус служебных, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Соответственно, также АВТОМАТИЧЕСКИ, В СИЛУ ЗАКОНА в сложившейся ситуации договоры найма служебного жилого помещения становятся договорами социального найма, а потому не требуется совершения каких-либо действий по их расторжению или перезаключению.

И поскольку жилое помещение используется нашим гражданином по договору социального найма, оно может быть приватизировано в соответствии с положениями статье 11 Закона РФ от 04.07.1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ». Соблюдения же ДО ОБРАЩЕНИЯ С ЗАЯВЛЕНИЕМ О ПРИВАТИЗАЦИИ каких-либо процедур, связанных с изменением статуса жилого помещения, изменением или расторжением ранее заключенного договора, не требуется.

Вернуться в раздел Советы юриста