ТАУНХАУЗ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

28/11/2023

Дней 10 назад мне позвонил один мой давний приятель и весьма хороший человек по одному жилищному вопросу. История вопроса берет свое начало с момента получения счета-фактуры за сентябрь нынешнего года. Там, среди прочих позиций была и такая, как «взнос на капитальный ремонт». И сумма там была достаточно внушительная – сто с лишним тысяч рублей. Очевидно, ее насчитали не разово, а за определенный, весьма длительный период. Но во в следующем месяце, то есть в октябре, он получил новую счет-фактуру, откуда эта позиция не исчезла, а сумма по ней поднялась еще раза в полтора точно.

Ну и что, скажете вы, все мы прекрасно знаем, что есть региональный оператор капитального ремонта (в Республике Татарстан – это Некоммерческая организация «Фонд жилищно-коммунального хозяйства РТ») , он аккумулирует деньги в виде взносов от собственников жилых помещений на капитальный ремонт, а потом, когда приходит время, задействует эту денежную массу при проведении ремонтных мероприятий. Поэту для большинства сам факт начисления за капремонт, описанный в абзаце выше, не представляет ничего удивительного. Всем начисляют, а вы что, золотые, что ли? Ну, возможно , насторожит большая сумма, а так, в целом… Так-то так, да не совсем.

Если посмотреть Жилищный кодекс РФ, в той его части, которая говорит о капитальном ремонте, то такой ремонт проводится, и взносы на него собираются только в том случае, если речь идет о многоквартирном жилом доме. Тот же Кодекс определяет его как здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общедомовое имущество, такое, как обслуживающие весь дом общие чердаки, подвалы, технические этажи, лифты, коммуникации электро-, водо- и газоснабжения. То есть у такого дома есть общее имущество, и капитальный ремонт нецелен, прежде всего, на его восстановление и дальнейшее надлежащее содержание.

Мой клиент проживал и проживает не в таком доме. Он живет в таунхаусе. Хотя именно такого слова в российском законодательстве нет, но Градостроительный кодекс РФ называет подобные дома зданиями блокированной застройки, то есть жилые дома, блокированные с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. В отличие от многоквартирного дома в таунхаусах нет общедомового имущества – ни общих коммуникаций, ни общих крыш с подвалами. Можно смело называть таунхаус индивидуальным жилым домом, и общее у него с рядом стоящим домом – это только стена. Здание может быть одно общее, а в его составе – индивидуальные жилые помещения с отсутствием общего имущества. Все только индивидуальное. Такому зданию капитальный ремонт не нужен – каждый дом ремонтируется его собственником самостоятельно и в отдельности, а общего у них имущества нет.

Тем не менее, Фонд – региональный оператор взнос начислил, и причем сделал это за несколько лет. Несколько лет «молчал» и вдруг в сентябре 2023 года «вспомнил», что давненько (вообще никогда) не собирал взносов за капитальный ремонт. Большую сумму, начисленные за ряд лет (десятилетий) он и включил в счета-фактуры через своего контрагента – «Татэнергосбыт», а потом, спустя месяц, еще и увеличил.

На мой лично взгляд, произошло это вот почему. Фактически жилые помещения в многоквартирном доме отсутствуют – это индивидуальные дома, соединенные между собой лишь одной общей стеной, и все, более ничего общего не имеющие. Но вот по формальным показателям – данным ЕГРН – все они фигурируют как отдельные квартиры в многоквартирном доме. Ну, грех не использовать такую информацию, а вдруг кто-либо да заплатит. Но собственники домов оказались хоть и состоятельными, но выбрасывать деньги на ветер не желающими. И, в общем-то, правильно не желающими, – зачем отдавать деньги за то, что и по закону не должен. Еще Минстрой России в свое время разъяснял, что таунхаусы – это не многоквартирные дома , и закрепление их статуса в законе не повлечет каких-либо изменений , касающихся взносов на капитальный ремонт. Нельзя брать взносы на такой ремонт, поскольку в составе таунхауса нет и не может быть такого имущества, которое требовало бы соответствующего ремонта ща счет регионального оператора.

Но уж коли счет выставлен, пришлось тут активно включаться в работу, готовить доказательную базу, что дом-то многоквартирным не является, а ля этого – техпаспорт и проектная документация, да плюс еще и заключение строительно-технической экспертизы. Вроде ничего, сделали, подействовало. Ну и обзорные фотографии как внутреннего убранства, так и наружно обстановки пришлось представить, чтобы убедить суд, что нет ничего общего между многоквартирным домом и таунхаусом, – все коммуникации жизнеобеспечения находятся внутри каждого помещения без соприкосновения друг с другом. Кажется, убедили, дом – это таунхаус, и он не может капитально ремонтироваться именно по причине отсутствия общедомового имущества. Параллельно пришлось следить за Фондом – пошел ли он к мировому судье по вопросу выдачи судебного приказа. Мог ведь – задолженность начислил, а ее никто не погашал. Но не пошел.

В общем, думаю, понятно – если доказали, что дом не многоквартирный, значит, доказали отсутствие своей обязанности оплачивать взносы на капитальный ремонт, счета-фактуры, в которых есть соответствующие позиции – просто игнорировать и не оплачивать.

Ну, а в следующей статье, уважаемые читатели, поговорим о мусоре.

Вернуться в раздел Советы юриста