ТАУНХАУС И ЗЕМЛЯ

11/11/2021

Семья приобрела жилое помещение в так называемом таунхаусе. Познакомившись с соседями, семья обнаружила, что они, то есть соседи, имеют зарегистрированные права собственности не только в отношении жилых помещений в том же таунхаусе, но и в отношении участка, к нему примыкающего, причем как с одной (например, южной) стороны дома , так и с другой (северной). На этом примыкающем участке – теплички, огородик. Им тоже так захотелось, и они задали мне вопрос – возможно ли оформить в собственность земельный участок под танухаусом. Ниже – мой им ответ.

Таунхаус – это ведь ни что иное, как многоквартирный дом. Пусть он и состоит из блок-секций, но в ЕГРН-то они регистрируются как квартиры, поскольку понятия «таунхаус» в законодательстве нет вообще. Так вот этот многоквартирный дом – таунхаус – расположен на земельном участке, который предназначен для его обслуживания, а структура такого земельного участка – это его часть под зданием, перед ним и за ним, то есть, проще говоря, – придомовая территория.

Согласно Жилищного кодекса РФ (пункт 4 части 1 статьи 36) придомовая территория, то есть земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, входит в состав общего имущества многоквартирного дома и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Согласно частям 2 и 5 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», установлен момент возникновения права общей долевой собственности у собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на сформированный под таким домом земельный участок, а также момент перехода доли в праве на общее имущество – с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение либо нежилое помещение.

Поэтому участок, в силу того, что он сформирован как придомовая территория, УЖЕ находится в собственности владельца квартиры – именно потому, что сама квартира в собственности. То есть право собственности на участок (долевой собственности – подчеркиваю!) возникает в силу закона и даже не требует отдельной регистрации – ну, посудите сами, это все равно, что зарегистрировать право собственности на часть подвала, чердака, лифта, лестницы между этажами, подсобки, кусок стояка и т.д.

Другой интересный момент – также в силу прямого указания закона установлен запрет на выделение доли из общего имущества многоквартирного дома (пункт 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ). Это значит, что земля под домом хоть и принадлежит на праве общей долевой собственности собственнику квартиры, выделить эту свою долю в участке и превратить ее в отдельный объект недвижимости, принадлежащий только одному конкретному лицу, не получится. И, более того, – возводить всякого рода теплицы, мангалы, разбивать огород и прочее – только с согласия собственников помещений дома, выраженного на общем собрании , поскольку получается, что один человек единолично распоряжается общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности. На это тоже есть соответствующая норма в Жилищном кодексе РФ (статья 44).

Поэтому, с одной стороны , каких-либо затрат на приобретение участка нести и не надо, поскольку они уже произведены при покупке квартиры, а с другой – выделить долю и превратить ее в самостоятельный участок тоже не получится. Каким образом это удалось сделать соседям , я не могу сказать – возможно, мы не знаем каких-то деталей (их знают только они, но вряд ли скажут). Скорее всего, как я предполагаю, речь идет о каком-то прилегающем участке, прилегающем именно к придомовой территории, а не о части придомовой территории, которая по закону даже выделена быть не может. Ну и законность размещения теплиц и прочего – тоже весьма спорна, если они это сделали самовольно, без получения согласия собственников всех (100 %) жильцов.

Вернуться в раздел Советы юриста