СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЕ – СЕЛЬХОЗУГОДЬЕ – СЕЛЬХОЗПРОИЗВОДСТВО: НЕСТЫКОВКИ

21/03/2021

Никогда не живший в сельской местности и не имевший отношения к сельскому хозяйству, гражданин купил земельный участок категории «сельхозназначения» для того, чтобы построить на нем дом, возможно, не один. В момент выбора его не насторожило, что участок находится буквально в чистом поле – не в деревне (селе) и не в садовом обществе. И продавался он гораздо дешевле, чем обычно продаются «деревенские» и «дачные» участки. Настороженность пришла потом, когда выяснилось, что по данным ЕГРН участок имеет вид разрешенного использования (сокращенно – ВРИ) «сельскохозяйственное производство», но при этом по генеральному плану и Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) находится в зоне «сельскохозяйственные угодья». Гражданин к тому времени уже мало-мальски разобрался в разнице между зоной расположения и ВРИ, и стал выяснять, нет ли тут каких противоречий, что приоритетней, и основное – можно ли в итоге строить дом. За разъяснениями он и пришел ко мне.

Итак, если, несмотря на записи в ЕГРН о ВРИ «сельскохозяйственное производство», участок по ПЗЗ и генплану находится в зоне сельскохозяйственных угодий, то она по определению не может подразумевать сельскохозяйственное производство. Базовый нормативный акт – Земельный кодекс РФ в части 2 статьи 77 выделяет в составе земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные угодья и (примечание – «и» играет роль разделительного союза) земли, занятые зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (опять примечание – завуалировано – земли сельскохозяйственного производства). Приоритетом, разумеется, пользуются ПЗЗ, а еще большим приоритетом – генеральный план. Поэтому данные ЕГРН в части «сельскохозяйственного производства» нуждаются в корректировке, а по факту являются недействительными.

Согласно статье 79 Земельного кодекса РФ, сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (часть 1). Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также (ВНИМАНИЕ!) использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке (часть 6).

Такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока статус земли как «сельскохозяйственных угодий» не будет переведен в статус «сельскохозяйственного производства». Поэтому, если есть намерение начать на таком участке строительство, для начала нужно заняться изменениями. А сделать это не просто, поскольку требуется, прежде всего, внесение изменений в ПЗЗ и генеральный план. Учитывая, что они являются нормативными актами, принимаемые и утверждаемыми на уровне органов как местного самоуправления (ПЗЗ), так государственной власти региона (генеральный план), то и изменены они могут быть только этими органами. Чисто гипотетически, конечно, можно оспаривать статус угодий в суде, доказав, что отнесение участка к «угодьям» осуществлено неправильно, ошибочно, с противоречиями выданным ранее документам. Но «судебный» вариант – именно гипотетический, поскольку вряд ли у обладателя участка на руках окажутся соответствующие документы. Поэтому остается первый, административный вариант.

Основание для изменения одно – если удастся доказать, что земля хоть формально и относится к «угодьям», но при этом имеет низкую для этих целей сельскохозяйственную эффективность. Порядок – заявительный, то есть правообладатель участка обращается с соответствующим заявлением с орган местного самоуправления, проще говоря – администрацию. К заявлению надо прикладывать правоустанавливающие документы на участок (к примеру, договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации), выписку из ЕГРН, копию документа, удостоверяющего личность (паспорт), согласие других совладельцев на перевод (если они есть) и – самое главное, ключевое – доказательство низкой сельхозэффективности угодий, которое может содержаться только в одном специальном документе – экспертной оценке эффективности. Вот эта экспертная оценка или заключение заказывается отдельно и только в специализированных организациях, имеющих государственную аккредитацию в области экспертной деятельности по сельскому хозяйству. Разумеется, за плату, по ценовой политике такой экспертной организации.

В зависимости от ситуации могут быть запрошены и другие документы, так что приведенный выше перечень не является исчерпывающим. И вот все это вместе с заявлением передается на рассмотрение органа местного самоуправления в лице отдела архитектуры, а тот уже – направляет в специальную комиссию органах государственной власти региона для создания проекта изменений и для организации публичного обсуждения (слушаний), по результатам которого как раз и принимается решение – одобрить внесение изменений или нет. И после того, как вся процедура пройдена, окончательное решение принимает орган местного самоуправления. При положительном решении – это внесение соответствующих изменений в нормативный акт – ПЗЗ. А оттуда уже «идем» к изменению «ошибочных» записей в ЕГРН.

Нужно иметь в виду, что у нас очень любят отказывать поэтому при подаче и рассмотрении вышеназванного заявления с документами такой ситуации нельзя исключать. Отказ нужно будет оспаривать в суде, и там тоже возможны всякие варианты, вплоть до назначения судебной сельскохозяйственной экспертизы, которая, если уж покажет, что земля угодий не имеет низкой сельхозэффективности, то всё – этим вопросом можно не заниматься вообще. Ведь суд сам по себе не аграрий, а юрист, специальными познаниями в области науки сельского хозяйства не обладает. По результату экспертизы и примет решение.

Предположим, случилось чудо, – внесли-таки изменения в ПЗЗ с генпланом, и стал участок возможным для сельскохозяйственного производства. Что со строительством?

Смотрим опять Земельный кодекс РФ – согласно части 1 статьи 77, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Если толковать эту норму буквально, то получается, что ни о каком жилье на таком участке опять речи быть не может, – пожалуйста, возводите производственные объекты, но только для выпуска сельхозпродукции, хозяйственные постройки: склады, хранилища, ангары, гаражи для хранения сельхозтехники, теплицы для выращивания с/х продукции.

Исключение одно – если у обладателя участка зарегистрировано в установленном порядке крестьянское (фермерское) хозяйство, то пригодное для проживания помещение так или иначе необходимо для фермера и членов его семьи, правда, с регламентируемыми параметрами строительства и получением разрешения на строительство и в отношении дома, и в отношении сельхопростроек капитального характера.

Так что и ВРИ «сельскохозяйственное производство» – тоже не подарок, если, конечно, гражданин всерьез не намерен заниматься фермерством, то есть особым видом предпринимательской деятельности, предполагающей повышенное налогообложение, контрольно-надзорные мероприятия, строгое следование требованиям разрешительной системы. Гражданин, как мы помним, хотел построить дом для проживания, а наиболее универсальным и подходящим здесь является использование участка сельхозназначения для ведения личного подсобного хозяйства, а также садоводства, огородничества, что тоже допустимо в силу абзаца 2 части 1 статьи 78 Земельного кодекса РФ.

Вернуться в раздел Советы юриста