САМОВОЛОЧКААААА!

16/01/2020

Так называемые самовольные постройки были и всегда остаются больной темой. Что только не требуется для того, чтобы можно было признать право собственности на них! И земля-то должна находиться на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения! И целую кучу всякого рода заключений надо получить – противопожарная служба, санитарно-эпидемиологическая станция! И даже тогда, когда все это есть, необходимо предпринять меры к легализации постройки – обратиться за получением градостроительного плана участка (ГПЗУ), разрешения на строительство. В общем, много-много всего. Но, даже при наличии всего этого, существует вероятность того, что суд откажет в удовлетворении иска. Дело тут, как показывает изучение практики, в границах земельного участка.

Некогда, еще при советской власти, а, возможно, и в «лихих 90-х», «тучных нулевых», принял исполком местного гор(рай)Совета постановление, по которому выделил гражданину земельный участок под строительство индивидуального жилого дома. Но не просто выделил, а выделил на праве аренды (срочной, почти на 50 лет), да еще и обязал заключить договор аренды. Договор, естественно, никто заключать и не думал, а зачем? Вот тебе участок, место показали, знай себе, стройся. Вот гражданин и построил дом с надворными постройками, живет потихоньку. Строил просто так, разрешения на строительство не получал. Задумал в один прекрасный момент домик продать, да не тут-то было. Право собственности не зарегистрировано, а зарегистрировать невозможно, ибо нет разрешения на строительство. Попытался получить – отказали. Не беда! Получил зато заключение противопожарной и санитарно-эпидемиологической службы о том, что никому построенный дом не угрожает, обратился в строительную организацию – та заключила, что нарушений СНиПов при строительстве нет. Приложил все это к постановлению о предоставлении участка и отправился в суд с иском о признании права собственности на дом как на самовольную постройку. Мотив иска один – единственный признак «самоволки» – отсутствие разрешения на строительства. Но и к его получению предпринимались меры, а то, что его не дали – само по себе не основание для отказа.

Как выясняется, еще как основание! То есть не то, что нет разрешения на строительство, а то, что земельный участок используется не по договору. Да еще и не в сформированных границах. Впрочем, все по порядку.

Пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Следовательно, земельный участок, являясь нераспределённым, может находиться во владении муниципального образования, в границах которого он расположен. При этом для индивидуализации земельного участка и предоставления его физическим или юридическим лицам земельный участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Что же следует из фабулы нашего дела?

Земельный участок как объект права на основании «выделяющего» под строительство дома постановления органа местного самоуправления на кадастровый учет в установленном законом порядке не поставлен, технический план на данный земельный участок изготовлен не был. С учетом того, что земельный участок не сформирован, сведений о его границах не имеется, суд признал, что допустимых доказательств того, что построенный без разрешения жилой дом, право собственности на который просит признать гражданин, находится в границах данного земельного участка, в материалах дела не содержится, истцом и его представителем не добыто. Поэтому суд приходит к выводу, что дом находится на нераспределенном земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, в отсутствие на это правовых оснований.

А раз так, то гражданин, претендующий на признание права собственности, должен иметь в виду, что в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, законом закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В этой связи гражданин – владелец дома и участка должен заключить договор аренды земельного участка, представить соответствующие документы для проведения кадастрового учёта земельного участка и получить Выписку из государственного земельного кадастра о договоре аренды земельного участка. И так как всего этого нет – договор аренды не заключен, земельный участок не сформирован, его кадастровый учёт не проведён, то и доказательств соблюдения градостроительных норм и правил ввиду возведения самовольной постройки, отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создающим угрозу жизни и здоровью граждан, гражданином не представлено. Отказ в иске.

Совет – позаботьтесь сначала о том, чтобы участок был сформирован с четким установлением границ и поставлен на государственный кадастровый учет. Иначе все остальное окажется бесполезным.

Вернуться в раздел Советы юриста