С ФУНДАМЕНТОМ И БЕЗ ТОРГОВ

06/10/2020

Земельное законодательство предусматривает два вида, так сказать, «платного» приобретения в частную собственность муниципальных земельных участков – при проведении торгов, по итогам которых заключается договор купли-продажи, и без таковых. Одним из случаев, когда не требуется проведения торгов, являются ситуации, когда на муниципальном земельном участке расположены принадлежащие потенциальному покупателю на праве собственности здания, строения, сооружения (статья 39.20 Земельного кодекса РФ). Собственник здания, строения, сооружения имеет преимущественное право на приобретение в собственность занятого ими участка.

Но вот буквально на днях мне был задан вопрос – всякая ли недвижимость, расположенная на таком участке, дает возможность пользоваться механизмом статьи 39.20 ЗК РФ? Например, построен фундамент под гараж или баню, а, может, и возведены стены на таком фундаменте. Ведь это – объект незавершенного капитального строительства, а с точки зрения закона такой объект является недвижимым имуществом. Даже право собственности на него регистрируется в Росреестре. Мой категоричный ответ – нет. И вот почему (со ссылкой на нормативные правовые акты и материал практики Верховного Суда РФ).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Из содержания указанного положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 24.02.2016 № N 19-КГ15-48, объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

То есть еще в 2016 году высший судебный орган страны дал понять, что только завершенные строительством здания, строения и сооружения дают их собственнику привилегию без проведения торгов приобрести в собственность муниципальную землю. Ключевые слова здесь – «здания, строения, сооружения». Никаких вам фундаментов, никаких стен, пусть даже и указывающих на капитальный характер строительства. Правда, в этом определении Верховного Суда РФ упоминаются старые нормы, ныне уже исключенные из Земельного кодекса РФ в связи с утратой силы, – статья 36, например, но сути дела это не меняет , поскольку на тот момент норма была актуальной и регулировала те же отношения, что ныне статья 39.20 Кодекса.

Отсюда, ДО того момента, как будет зарегистрировано право собственности на ЗАВЕРШЕННЫЙ строительством объект недвижимости, будь то здание, строение, сооружение, пользоваться механизмом статьи 39.20 Земельного кодекса РФ нельзя. Любой договор купли-продажи муниципального земельного участка, на котором расположен лишь незавершенный строительством объект (пусть и зарегистрированный в ЕГРН), заключенный на основании данной нормы без проведения торгов, может быть оспорен как заключенный с нарушением требований закона.

Поэтому гараж (баню, туалет, сарай, «подсобку») необходимо достроить, зарегистрировать право собственности как на ЗАКОНЧЕННЫЙ строительством объект, и только тогда уже претендовать на заключение договора купли-продажи без проведения торгов на основании статьи 39.20 ЗК РФ.

Вернуться в раздел Советы юриста