РОСРЕЕСТР – ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ О СВЯЗИ

21/12/2023

Относительно недавно столкнулся со следующей ситуацией. Есть одно большое здание – по документам – объект незавершенного строительства. У него есть собственник, – некогда им был застройщик, но в результате последовательно совершенных сделок купли-продажи – уступки права требования и всего такого прочего, им стало некое юридическое лицо. Оно – собственник всего этого большого объекта – здания. Но «прикол», как говорится, в другом – внутри этого недостроенного объекта есть другие , самостоятельные объекты, принадлежащие частным лицам. Это – имеющие статус жилых и нежилых помещений объекты, собственниками которых являются отдельно взятые граждане. Их право собственности зарегистрировано, при регистрации не возникло никаких сомнений в чистоте его возникновения. Еще бы – ведь в ряде случаев право собственности признано на основании судебных решений. То есть, как снова говорят , – котлеты отдельно, мухи – отдельно, – зарегистрировано право собственности на «общее» здание за юридическим лицом, и зарегистрировано право собственности за гражданами на помещения внутри этого здания.

Вообще, считается, что такая ситуация – неординарна. Но мы помним, что «общее» здание – это объект незавершенного строительства. По аналогии с многоквартирным жилым домом – пока оно строится, его собственник – застройщик. Как строительство завершается, квартиры раскупаются, запись в Росреестре о праве собственности застройщика погашается, – остаются и возникают только записи о праве собственности отдельных лиц на квартиры внутри этого дома. Тут очень похоже – только записи о собственнике «общего» здания и о собственниках помещений внутри этого здания существуют сами по себе, отдельно друг от друга.

Почему такая ситуация вдруг возникла – потому что собственник «общего» здания признан банкротом, и само здание со всеми внутри принадлежащими отдельным гражданам помещениями вошло в конкурсную массу, и подлежит реализации. И, следовательно, должно быть реализовано. Но реализовано как – вместе с внутри расположенными помещениями? А учет интересов их владельцев , вроде бы, в расчет не брался. Зато за эти интересы взялся я.

Общая выписка на «общий» объект показывает, что никакой связи в внутри находящимися помещениями не прослеживается. Просто нет в выписке из ЕГРН сведений о том, что внутри «общего» здания находятся другие, принадлежащие частным лицам , помещения. Ну, не включили их в сведения ЕГРН как связанные с объекты. Непорядок, следует с этим разобраться и поскорее.

На мое обращение в Росрестр, тот связался с БТИ. Бюро технической инвентаризации провело проверку , в ходе которой выяснило то, о чем я сказал выше, – внутри «общего» объекта находятся отдельно взятые самостоятельные объекты недвижимости, принадлежащие таким же самостоятельным и отдельно взятым субъектам. То есть БТИ, а отсюда – и «скрепя сердце» Росреестр, подтвердил, – да, объекты внутри есть, и они связаны с «общим» зданием. Но, казалось бы, несмотря на очевидную связь, изменения в ЕГРН об этой связи Росреестр вносить отказался. А сейчас посмотрим, чем он мотивировал, и насколько его отказ правомерен.

Как оказалось, вся причина в том, что мы имеем дело с объектом незавершенного строительства. Есть некий приказ – нормативный акт по линии того же Росреестра , согласно которому вносятся изменения о связи объекта – ЗДАНИЯ, СТРОЕНИЯ И СООРУЖЕНИЯ – с расположенными внутри или около него объектами недвижимости – жилыми и нежилыми помещениями, машино-местами и прочими, и прочими. НО! Как утверждают специалисты Росреестра, этот же приказ , говоря о вышеназванном, не предусматривает тут объектов незавершенного строительства. Нужно ли говорить дополнительно и том, что и программное обеспечение Росреестра не предусматривает внесение таких изменений по объектам незавершенного строительства! Хотя о ЗДАНИЯХ, СТРОЕНИЯХ И СООРУЖЕНИЯХ , без отметки «незавершенное строительство», все весьма положительно.

Правильность такого подхода, скажу откровенно, весьма сомнительна. Ну, пусть даже мы говорим об объекте незавершенного строительства. Но ведь это – такое же ЗДАНИЕ, СТРЕНИЕ И СООРУЖЕНИЕ, хоть и недостроенное, но ТАКОЕ ЖЕ. А в отношении зданий, строений и сооружений внесение изменений с отображением записей вполне допустимо и даже прямо предусмотрено тем же приказом. С другой стороны, прямого запрета относительно внесения изменений о связи между объектом «незавершенки» и тем, что находится внутри или около него, тот самый же приказ не содержит. Основной принцип права , – что прямо не запрещено, то можно. Но при задаваемых мной вопросах на эту тему, специалисты Росреестра тушуются, аж прямо по Достоевскому. Почему? Ответ – Зашоренность, которая, однако, позволяет с ними судиться.

Вернуться в раздел Советы юриста