РЕАЛЬНОСТЬ ПЕРЕВОДА «САДОВОДСТВА» В ИЖС/ЛПХ

16/09/2021

Земельный участок имеет следующие характеристики: категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения садоводства и огородничества, по документам – садоводство. У собственника вопрос – реально ли изменить существующее разрешенное использование «садоводство и огородничество» на «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ)? Один юрист, к которому он обратился, категорично сказал, что нельзя. Разбираемся, и если выясняем, что все-таки можно, попутно отвечаем – что для этого необходимо.

То, что участок имеет вид разрешенного использования – «для ведения гражданами садоводства и огородничества», «садоводство», само по себе не означает, безусловного запрета изменить ВРИ на «Индивидуальное жилищное строительство». Прямой запрет существует только в том случае, если земельный участок имеет категорию «земли сельскохозяйственного назначения», поскольку в силу положений статей 83 и 85 Земельного кодекса РФ участки ИЖС могут находиться только в границах населенного пункта. В нашей же ситуации видно, что категория участка – «земли населенных пунктов», а это вполне допустимо для изменения ВРИ на «ИЖС».

Второй нюанс – необходимо выяснить, является ли индивидуальное жилищное строительство в той зоне, где расположен участок, основным или хотя бы условно разрешенным видом использования. Если ни тем, ни другим, то вот здесь перевод НЕВОЗМОЖЕН.

Узнать это можно из Правил землепользования и застройки – ПЗЗ (так называемый градостроительный регламент). Правила землепользования и застройки – это нормативный акт, утверждаемый органами местного самоуправления и обычно, они размещаются на сайтах муниципальных образований. Но, скажу сразу – искать там вид территориального зонирования, а потом соотносить с номером участка и выискивать основные и условные виды использования – дело весьма трудоемкое. Поэтому рекомендация – в местном отделе (управлении) архитектуры закажите так называемую выписку из ИСОГД – Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности конкретно – в отношении интересующего участка. И все станет понятно и ясно.

Если вид ЛПХ указан как условный – в соответствии со статьей 39 Градостроительного кодекса РФ нужно будет получить специальное разрешение от органа местного самоуправления района – исполкома муниципального района, причем созывается специальная комиссия. И могут отказать, если, например, все участки только садовые, а инфраструктуры, обеспечивающей постоянное проживание граждан – нет. И я так почему-то полагаю, что у собственника участка, который задал вопрос, на который я отвечаю, ничего этого нет. Относительно самих затрат на подведение коммуникаций – вопрос не юридический, а экономический, но, думаю, недешево. Поэтому надо быть готовым , что откажут, хотя и не факт.

А так – заявительный порядок: 1) заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования; 2) паспорта собственников; 3) выписку из ИСОГД; 4) бумажную выписку из ЕГРН на участок с отображением координат границ участка; 5) документы-основания возникновения права собственности на участок.

Вот после того, как сданы документы, назначат дату и время первого заседания комиссии, на котором будет решаться вопрос – следует ли вообще допускать эту ситуацию до публичных слушаний. Примут решение, что стоит – назначат дату и время этих слушаний. Не быстро – 2 – 4 месяца, пока несколько подобных заявлений накопится – только лишь из-за одного вашего участка созывать заседание комиссии, и уж , тем более, публичных слушаний, никто не станет.

На публичных слушаниях проводится голосование и назначается дата второго заседания комиссии, где, собственно, подсчитываются голоса и решается – выдать рекомендацию на изменение или нет , причем вот это решение в силу пункта 8 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ тоже является не обязательным, а рекомендательным.

Ну, в любом случае, если оно положительное – направляют главе администрации муниципального района, который и принимает итоговое решение. Если это решение положительное (может и отказать) – забираете его и вносите изменения в Росреестре – решение предоставляете туда, пишете там заявление по установленной форме, и уже Росреестр регистрирует изменение ВРИ.

Если ИЖС предусмотрено ПЗЗ и ИСОГД как основной вид использования в рамках той зоны, где он расположен, – тогда никаких комиссий, заседаний и публичных слушаний не надо, просто идете в Росреестр, представляете выписку из ИСОГД, правоустанавливающий документ и пишете заявление об изменении.

Теперь поговорим об изменениях «садоводства» на «личное подсобное хозяйство» – ЛПХ.

Согласно статье 4 ФЗ от 07.07.2003 «О личном подсобном хозяйстве», в отличие от ИЖС, участок ЛПХ может находиться как в границах населенного пункта (категория – земли поселений), так и за ее пределами . Нашему собственнику участка повезло – по информации ЕГРН ему присвоена категория «земли поселений», значит, он может быть и переведен в ЛПХ.

Процедура перевода – точно такая же, как и описанные выше с ИЖС. Берете ИСОГД и смотрите – допустим ли основной, либо условный вид ЛПХ в территориальной зоне, где расположен участок. Не указан в качестве основного или дополнительного – все, вопрос закрыт. Указан как основной – берете ИСОГД, правоустанавливающие документы – подаете заявление в Росреестр. Указан как дополнительный – идете на комиссию и на публичные слушания.

Вернуться в раздел Советы юриста