ПРОИЗВОЛЬНЫЙ ОТКАЗ ОРГАНОВ ОПЕКИ

11/10/2018

Иногда бывает так, что собственником квартиры (доли в ней) является несовершеннолетний или даже недееспособный гражданин. Рано или поздно (практически, всегда) возникает необходимость эту квартиру (долю в ней) продать. Конечно, сам несовершеннолетний или недееспособный ни договор не подпишет, ни в регистрационную палату не пойдет. Вместо него это делают законные представители – родители – по отношению к несовершеннолетнему, опекуны – по отношению к недееспособному. В этих сделках купли-продажи они действуют от имени и в интересах своего представляемого. На то они и законные представители.

Но мало быть законным представителем, полномочным подписывать договоры! Без вмешательства государства в подобных сделках не обойтись. Я говорю о том, что прежде, чем подставить свою подпись на договоре купли-продажи и отнести все документы – договор, передаточный акт в регистрационную палату, родитель (опекун) должен заручиться некоей справочкой. Справочка эта именуется предварительным разрешением на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего, недееспособного, в общем, подопечного. И дают ее известные всем органы опеки и попечительства в лице органов местного самоуправления – районных (городских) администраций, исполкомов. Обязанность получить разрешение базируется на норме статьи 37 Гражданского кодекса РФ, согласно которой опекун (а сюда же мы отнесем и родителя – прим. авт.,) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Сделать это – получить предварительное разрешение – совсем не просто.

Работники органа опеки почему-то опасаются принимать на себя какую-либо ответственность. Им легче отказать в просьбе, нежели удовлетворить: а вдруг, как бы чего не вышло. Поэтому, большинство обращений о получении предварительного разрешения на совершение сделки отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетнего (недееспособного) получают отрицательный ответ (если, конечно, речь не идет о дарении подопечному или несовершеннолетнему квартиры). Что только мы не видим в качестве мотивов отказа – они самые невероятные. То не нравится, что сделку со стороны покупателя подпишет по доверенности риелтор. То почитают, что сделка совершается без намерения создать присущие ей последствия. Всего не перечислишь. В итоге обратившийся гражданин получает письмо с отказом. А без письма без отказа ни одна регистрационная палата ничего не зарегистрирует. Приходится обжаловать отказ органа опеки в суде. И, хочу сказать, как правило, не безрезультатно.

Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 08.06.2010 года № 13-П, специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей (дальше – читайте и опекунами тоже), сделок с принадлежащим детям (и недееспособным тоже) имуществом, закрепленный положениями гражданского и семейного законодательства (ст. ст. 28 и 37 ГК РФ, ст. 64 СК РФ) в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних (недееспособных). Таким образом, законные представители несовершеннолетнего (недееспособного) обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Однако, из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пункта 2 и статьи 37 Гражданского кодекса РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей (недееспособных), совершаемые их родителями (опекунами). Учитывая вышеприведенные требования закона при проверке законности сделки по отчуждению недвижимости, органам опеки необходимо установить, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего (недееспособного) и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего (недееспособного), не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний (недееспособный) является собственником квартиры. Главным критерием является то, чтобы условия сделки каким бы то ни было образом, не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы недееспособного (несовершеннолетнего).

Подводя итог, скажу: орган опеки может отказать только тогда, когда сделка очевидно направлена не к выгоде недееспособного (несовершеннолетнего), а наоборот. Например, в результате сделки он только утрачивает имущество, ничего не приобретая взамен. Или же, хотя и приобретает, но в гораздо худшем варианте, чем было. Скажем, был собственником квартиры, а стал собственником комнаты в коммунальной квартире с алкашами-соседями. Тут уж явное ухудшение. Если же все наоборот – был собственником доли, продал ее, а в конечном итоге купили целую квартиру, напрашивается вывод об очевидной выгоде. Вариантов может быть довольно много – стал собственником жилья с большей площадью, чем была, или доли большей, чем была – не суть важно. Важно, чтобы имелась очевидная выгода.

Поэтому единственным «стоящим» мотивом для отказа органа опеки в даче предварительного разрешения является очевидная невыгодность сделки для подопечного (несовершеннолетнего). Которая выявляется после тщательной проверки, а не рубя с плеча. Остальные же причины, по сути, являются высосанными из пальца, притянутыми за уши (извините, если прозвучало грубо). И признаются судом незаконными в случае оспаривания по нормам КАС РФ.

Вернуться в раздел Советы юриста