ПРОДАЕТСЯ ЧАСТЬ ЗДАНИЯ. ЧАСТЬ ЗЕМЛИ – ВМЕСТЕ С НЕЙ

07/10/2021

Предприниматель имеет в собственности земельный участок. Но не пустой, а с находящимся на нем зданием, используемым под предпринимательскую деятельность. Довольно обременительно – земельный налог – раз, налог на имущество – два. Плюс так, на нужды деньги понадобились. Нужда в такой большой площади здания и участка потихоньку отпадает. Возникает вопрос – можно ли продать часть здания, и если это допустимо по закону – как быть с той частью участка, которая находится под планируемой к продаже частью здания? Ведь известно, что земля и , грубо говоря, «дом», который на ней находится , – это объекты неразрывно связанные друг с другом. Участок следует за «домом». И неужели придется вместе с частью здания продавать и часть участка?

Поскольку земельный участок и здание нем – взаимосвязаны и следуют судьбе друг друга, а точнее участок следует судьбе дома, то и продавать их по отдельности, конечно, нельзя. Все более-менее понятно, когда продается здание целиком. Но ведь речь идет о том, что к продаже готовится только часть здания, и даже вот этой сделке предшествует определенная подготовительная работа, связанная с тем, чтобы эта часть стала самостоятельным объектом недвижимости, самостоятельным объектом гражданского оборота. Известно, что имущество, не состоящее в ЕГРН, не учтенное, не имеющее кадастрового номера, не может быть предметом сделки. То есть просто вот так продать три комнаты или даже часть комнаты от середины до окна и половину коридора не получится. Надо, чтобы юридически они были недвижимостью и прошли регистрацию. Отсюда, приглашаем кадастрового инженера на осмотр и обмер, показываем ему, что мы выделяем и хотим продать из общей площади – какие конкретно помещения (комнаты, офисы), подсобки, части коридоров. И вот, разработав техплан с детальным описанием, представляем его для регистрации. После того, как эти процедуры пройдены, объект сформирован, на учет поставлен, право собственности зарегистрировано, его можно продавать. И даже дарить, но в предпринимательской деятельности это обычно не практикуется.

Земельный кодекс РФ в пункте 1 части 4 статьи 35 указывает на исключительный случай, когда право собственности на часть здания переходит к другому лицу без перехода права собственности на земельный участок. Это допустимо лишь тогда, когда эта самая часть здания не может быть выделена в натуре вместе с земельным участком. Что это означает?

Например, вы намерены превратить продаваемую часть здания в отдельный объект недвижимости – то, о чем мы писали двумя абзацами выше. Но в то же время она физически остается вместе с той частью здания, которую вы продавать не хотите, а хотите оставить у себя. Возможность выделения означает именно техническую возможность. Ведь при приобретении части здания у лица, которое ее приобрело, возникает право пользования той частью участка, на которой она расположена и предназначена для ее обслуживания. Пользование же, как минимум, предполагает возможность доступа в купленную часть здания с той части участка, на которой она расположена. В свою очередь, техническая возможность, предполагает, в частности, возможность оборудования отдельного входа, установление перегородок между той частью, которую продали, и той, которая осталась, возможность провести в ту часть, которая продана, коммуникации, не связанные с «оставшейся» частью, подсобные помещения, также никак не связанные «остатком». Ну и, конечно, надо учитывать, что находящаяся под продаваемой частью здания часть участка , предназначенная для его обслуживания, должна соответствовать норме предоставления участков. По Казани такая норма, по-моему, не менее 4 кв.м. И только в том случае, если это невозможно, а определить – возможно или нет – как раз и позволит кадастровый инженер при составлении техплана, часть здания может быть продана и без участка.

И в этом случае возникает риск того, что если будет продана часть здания при том, что ее нельзя выделить в натуре вместе с земельным участком, покупатель может потребовать в судебном порядке установление режима общей долевой собственности в отношении участка. И суд поддержит его именно потому, что часть участка под частью здания нельзя выделить в натуре, а он – собственник части здания и имеет право на долю в участке. Соотношение долей – 50 на 50, то есть по ½ у каждого, учитывается количество собственников помещений в здании и размер определяется пропорционально этому количеству.

Но с большей долей вероятности считаю правильным заявить, что ЭТО ВСЕ БУДЕТ ВОЗМОЖНЫМ – ВЫДЕЛ ПОМЕЩЕНИЯ ВМЕСТЕ С УЧАСТКОМ В НАТУРЕ, иначе часть помещения просто нельзя будет «превратить» в отдельный объект. Поэтому лучший выход – отмежевать часть участка под планируемой к продаже частью здания, поставить ее на кадастровый учет, также зарегистрировать свое право собственности, и тогда уже продавать часть здания и участок по единому договору.

Вернуться в раздел Советы юриста