ПРО ДОМ И ТЕРРАСУ-ВЕРАНДУ

02/07/2020

Пандемия COVID19 отступила, отступим и мы от «коронавирусных» статей, поговорим о более житейских и бытовых явлениях, поддающихся правовому регулированию. Спустимся на землю в буквальном смысле этого слова. Многие являются обладателями недвижимости – земельных участков в зоне ИЖС – индивидуального жилищного строительства, что само по себе предполагает возведение на нем индивидуального жилого дома. Недавно ко мне обратился человек, построивший на своем участке такой дом и намеревающийся пристроить к нему террасу или веранду. И тут у него возникли разногласия с соседом по смежному участку, которому, видите ли, показалось, что терраса находится будет находиться слишком близко к смежной границе и его дому. Мой клиент, заказавший градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) проконсультировался и услышал в ответ (не от меня!), что терраса – не капитальное строение, а потому требования о расстояниях к ней не применимы. Но, прежде чем, послать соседа с его претензиями далеко-далеко, он задал тот же вопрос мне. И вот, к каким я пришел выводам.

Есть такие понятия в гражданском праве, как главная вещь и принадлежность (статья 135 Гражданского кодекса РФ). Принадлежность – это вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи, связанная с ней общим назначением и следующая судьбе главной вещи. Терраса, она же веранда, предназначена для обслуживания жилого дома, самостоятельного значения в отрыве от дома она не имеет. А раз это так, то она является частью дома (его принадлежностью) и при размещении должна подчиняться тем же строительным нормам и правилам, что и дом. И при этом неважно, что сама по себе она капитальным строением, в отличие от дома, не является.

Очень важное значение имеет, в какой зоне застройки находится дом, к которому планируется терраса. В каждом муниципальном образовании Республики Татарстан (например, в сельском поселении того или иного муниципального района республики) есть свои правила землепользования и застройки. Существует понятие зонирования, то есть территория муниципального образования поделена на зоны застройки. В каждой такой зоне можно возводить только строго определенные строения. Для всех без исключения правил землепользования и застройки общей является зона Ж1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами. Жилой дом моего клиента с предполагаемой верандой (террасой) как раз в такой зоне и находился. И вот в правилах землепользования и застройки применительно к жилым домам и указаны расстояния, которые нужно соблюсти и при строительстве дома, и, как мы с вами смогли убедиться, террасы, являющейся его принадлежностью: речь идет о расстояниях между домом и другими строениями в пределах участка клиента, о расстоянии между домом с предполагаемой верандой и смежной границей участков, о расстоянии между домом с предполагаемой верандой до дома и других строений на соседнем участке.

Но не всегда правила землепользования и застройки регулируют подобные вопросы. Особенность зоны Ж1 муниципального образования, где находится участок клиента, оказалась такова, что правила содержали отсылочную норму, цитирую: «до разработки предельных параметров разрешенного строительства их установление осуществляется соответствующим разделом градостроительного плана земельного участка».
Буквально это означает то, что все расстояния регулируются только градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ). Выглядит это так – в ГПЗУ содержится графический чертеж земельного участка, а в пределах этого чертежа – также графически изображается так называемое «пятно застройки», то есть территория в пределах участка, где можно строить дом. Ну и, дополнительно, ГПЗУ содержит и текстовое описание всех расстояний. При возведении дома и веранды (террасы) нужно делать это так, чтобы все это вместе оказалось в пределах «пятна застройки». Тогда никаких нарушений не будет. Именно это я и посоветовал клиенту.

Попутно я проанализировал и тот случай, если бы участок находился в зоне СХ2 – зона садово-огородных участков на землях сельскохозяйственного назначения. Здесь нужно было бы руководствоваться специальным нормативным актом федерального уровня – СП 53.13330.2011. Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*” (утв. Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2010 N 849). Согласно пункту 6.7, минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от: жилого строения (или дома) – 3 м; постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4 м; других построек – 1 м; стволов высокорослых деревьев – 4 м, среднерослых – 2 м; кустарника – 1 м.

Расстояние между жилым строением (или домом), хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены.

Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).
При возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.

То есть до границы участка соседа от террасы, которая являлась бы частью жилого дома, должно было быть не менее 3 м.

Вернуться в раздел Советы юриста