ПРЕЖДЕ, ЧЕМ УЛУЧШАТЬ, - СПРОСИ РАЗРЕШЕНИЯ.

31/07/2014

Те, кто длительное время пользуется наемными помещениями (неважно, какими – нежилыми по договору аренды, жилыми – по договору коммерческого найма), рано или поздно сталкиваются с проблемой капитального ремонта этого помещения (не путать с капитальным ремонтом здания или жилого дома). Порой такой ремонт требуется сразу – не секрет, что многие арендодатели и наймодатели сдают принадлежащую им недвижимость далеко не в идеальном состоянии. Желая улучшить свое пребывание в чужих стенах, арендатор-наниматель начинает белить потолки, перекладывать полы, штукатурить и оклеивать обоями стену, менять сантехнику и другое оборудование. При этом как-то само собой «забывается» про арендную плату – ремонт полностью поглощает все имеющиеся для оплаты средства, но наниматель уверен, что хозяин все зачтет, а то еще и разницу возместит – ведь ему-то обратно сдадут помещение в гораздо лучшем виде, чем было. К сожалению, нет, не возместит, да еще и задолженность по договору найма-аренды взыщет.

На языке закона подобные действия нанимателя-арендатора именуются неотделимыми улучшениями арендованного имущества и, конечно, арендатор, затративший силы и материальные средства, имеет право на их возмещение любым способом – путем зачета арендных платежей и (или) путем выплаты разницы между стоимостью улучшений и арендной платы. Но из каждого правила есть исключения. Не нужно забывать, что наниматель – это всего лишь наниматель, а не собственник, и пользуется он, по сути, чужой вещью. И прежде чем что-то делать с этой вещью, нужно спросить разрешения у хозяина, – а можно ли это сделать. Так вот пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ указывает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. И практически всегда эти положения закона воспроизводятся в договоре – аренды или найма, соответственно, причем там еще, как правило, конкретизируется, что согласие должно быть письменным.

Фактически это означает, что, прежде чем затеять ремонт или иные работы в занимаемом офисе, комнате или квартире, наниматель должен написать собственнику письмо, в котором четко, ясно и доступно сообщить о своих намерениях, возможных затратах и задать элементарный вопрос: «можно или нельзя?». Если ответ положительный – можно приступать к ремонту и в итоге рассчитывать на всякие возмещения. Если ответ отрицательный или нет ответа – лучше не начинайте, может дороже выйти. Достаточно много в наших судах (особенно, арбитражных) подобных дел, когда собственник взыскивает задолженность по арендной плате, да еще попутно ставит вопросы о взыскании неустойки за просрочку, расторжении договора в связи с неуплатой. Арендатор, в свою очередь, предъявляет встречный иск, доказывая, что произвел улучшения, а их стоимость – гораздо выше задолженности. Суд, исследуя обстоятельства дела, в первую очередь выяснит, было ли получено согласие собственника. Если не было (а, как правило, нет), то о судьбе встречного иска догадаться несложно.

Такая же ситуация возникнет и тогда, когда арендатор произведет улучшения, а потом поставит собственника перед фактом – я тебе все улучшил, возмещай. Даже если собственник никак не отреагирует, это не значит, что арендатор получил его согласие. Судебная практика говорит о том, что согласие арендодателя (наймодателя) на произведение неотделимых улучшений должно быть выражено в активной форме, а не в отсутствии реакции на фактическое производство улучшений. Не верите – изучите Определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.07.2014 г. № ВАС-8665/14, от 07.08.2012 года № ВАС-9589/12, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.07.2013 г. по делу № А72-4926/2011, и вы убедитесь, что это на самом деле так.

Это я еще не говорю о том, что при разбирательстве в судах поднимается вопрос о необходимости таких улучшений в принципе. Если такой необходимости не было – тоже никакого возмещения не будет. Но здесь мы коснулись уже темы для другой статьи.

Вернуться в раздел Советы юриста