ПРЕЖДЕ, ЧЕМ ТРЕБОВАТЬ, - ПРИГОТОВЬ ДЕНЬГИ

23/04/2015

Нет, речь пойдет не о взяточничестве и не о прочих элементах коррупционной составляющей. Речь пойдет о преимущественном праве покупки и некоторых моментах, связанных с его несоблюдением.

Всем известно, что когда у какой-либо вещи несколько собственников, собственность именуется либо совместной (например, у супругов), либо долевой. При режиме долевой собственности каждый собственник вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению (завещать, дарить, продавать, обменивать), но – с соблюдением преимущественного права покупки этой доли другими участниками долевой собственности (кроме случаев безвозмездных сделок). Преимущественное право покупки означает, что, прежде, чем продавать свою долю по определенной цене, потенциальный продавец должен предложить ее другим участникам долевой собственности. Причем не просто предложить на словах, а выразить это предложение в письменной форме, содержащей не допускающие неоднозначного толкования условия предстоящего договора купли-продажи, например, о цене. Потенциальный продавец должен проконтролировать получение этого уведомления другими участниками долевой собственности, поскольку именно с момента получения потечет срок ответа. Если мы говорим о недвижимом имуществе, срок составляет 1 месяц, в отношении прочих вещей – 10 дней. И только в том случае, если по истечении этих сроков не будет ответа, либо будет отказной ответ, словом, никто не выразит желание приобрести долю, продавец может продать ее на ранее озвученных условиях любому выбранному им покупателю. Конечно, в практике случаются случаи, когда преимущественное право покупки не соблюдается – либо намеренно, либо вследствие грубой неосторожности потенциального продавца, либо просто вследствие незнания закона, – но участники долевой собственности не получают уведомление о намерении продать долю и, соответственно, преимущественное право покупки реализовать не могут, оно нарушено.

Хотя сделка, совершенная при подобных обстоятельствах, и противоречит закону (согласитесь, трудно назвать законной ту сделку, которая нарушает чьи-то права), ее нельзя признать недействительной. Для продавца, совершившего подобную сделку, предусмотрена иная мера ответственности, если, конечно, нет других критериев ее недействительности. Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, в этом случае участник долевой собственности, чье преимущественное право покупки нарушено, вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Тут такого участника «подстерегает» ряд особенностей. Во-первых, такой перевод возможен лишь в судебном порядке. То есть, участник долевой собственности, чье преимущественное право покупки было нарушено, должен обратиться в суд с исковыми требованиями к продавцу и покупателю, оплатить государственную пошлину от цены иска – стоимости доли по договору купли-продажи. Во-вторых, существует специальный срок исковой давности – три месяца (а не года) с того дня, как участник долевой собственности узнал о нарушении своего права. И если этот срок пропущен, и ответчик (ответчики) заявил (заявили) об этом, – пиши пропало. В-третьих, в ходе судебного разбирательства нужно доказать, что твое преимущественное право покупки нарушено – либо тем, что уведомление не направлено, либо тем, что не получил его по какой-либо иной причине, так или иначе связанной с виновными действиями продавца.

И, наконец, – самое главное. Предположим, суд удовлетворил иск участника долевой собственности и перевел на него права и обязанности покупателя. Самая основная обязанность покупателя какая? Правильно – оплатить приобретаемый товар. И поскольку истец расчетов с продавцом не производил, а формально статус покупателя доли приобрел, следовательно, после вступления судебного решения в законную силу обязан передать продавцу-ответчику стоимость доли, установленной договором купли-продажи. В противном случае уже продавец вправе требовать оплаты, а при задержке – даже взыскивать ее в судебном порядке, начисляя пени за просрочку. Настойчивость продавца понять можно – ведь он получил деньги от первоначального покупателя. И поскольку это так, а первоначальный покупатель тот самый «покупательский» статус утратил, а с ним, возможно, и зарегистрированное право собственности, он имеет право получения своих кровных средств с продавца, нарушившего закон. И продавец эти деньги должен вернуть, в связи с чем он в первую очередь заинтересован в получении денег от участника долевой собственности, чей иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя был удовлетворен. Кроме того, если участник долевой собственности, приобретший статус покупателя по договору, не производит расчета, это говорит о существенном нарушении с его стороны договора купли-продажи, который в таком случае может быть расторгнут по решению суда на основании иска продавца.

Поэтому, уважаемые участники долевой собственности, обнаружившие нарушение своего преимущественного права покупки: если намерены идти в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя – запаситесь деньгами. Ведь теперь вы – покупатель, который платит за приобретаемый товар.

Вернуться в раздел Советы юриста