ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР: НЕ ОТНОСИТЕСЬ ЛЕГКОМЫСЛЕННО!

03/07/2014

Распространенным явлением при совершении сделок с недвижимостью является подписание между потенциальными продавцом и покупателем так называемого предварительного договора. По условиям оного, стороны – продавец и покупатель обязуются заключить в будущем – не позднее такого-то числа договор купли-продажи квартиры, дома, комнаты или земельного участка по оговоренной цене, подлежащей уплате, скажем, в день подписания основного договора купли-продажи. Подписав предварительный договор, согласовав условия договора основного, в том числе, и условие о цене, стороны дожидаются наступления оговоренной даты, как правило, дооформляя в этот период времени недостающие документы, как то – кадастровые выписки и паспорта, межевые планы и т.д.

Но вот потенциальному продавцу начинает казаться, что он продешевил – ведь цены на рынке недвижимости постоянно и непрерывно растут, и то, что вчера стоило, грубо говоря, 2 миллиона рублей, за относительной короткий срок может «возрасти» до 3 миллионов и даже больше. Переговоры с покупателем и попытки убедить его пересмотреть ценовую политику в сторону увеличения к желаемому результату не приводят, а поскольку срок заключения основного договора неумолимо приближается, продавец принимает решение вообще ничего покупателю не продавать, при этом нередко начинает прятаться, скрываться, не отвечать на телефонные звонки. Еще большую уверенность придают продавцу почерпнутые от «профессионалов» сведения о том, что предварительный договор перехода права собственности не влечет, а, значит, отказываясь от заключения договора основного, никто ничем не рискует, тем более, если никто не передавал и не получал никаких денег. Но так ли это «безобидно» на самом деле?

Действительно, возникновения у покупателя права собственности предварительный договор не влечет, и сам по себе государственной регистрации в ЕГРП не требует. Ведь по такому договору стороны решили, что продавец и покупатель в будущем заключат договор основной, пусть и на условиях предварительного договора. Условия о том, что именно в данный момент продавец обязан передать вещь покупателю, сторонами не обговариваются. Но раз предварительный договор тоже предусмотрел некое обязательство – заключить договор основной, то закон установил для недобросовестной стороны, под тем или иным необоснованным предлогом уклоняющейся от заключения договора меру ответственности за нарушение этого обязательства. В первую очередь мера ответственности связана с тем, что теперь заключение основного договора на условиях договора предварительного является для сторон обязательным, а не добровольным актом. Поэтому, если одна из сторон намерена заключить договор купли-продажи, а другая сторона вдруг ни с того ни с сего дает «задний ход», добросовестная сторона (в рассматриваемом случае – покупатель) вправе потребовать понуждения другой стороны к заключению основного договора уже в судебном порядке. Заявления ответчика о резком повышении цен и отсутствии по этой причине материальной выгоды в совершении дальнейших сделок признаются детским лепетом – раз была единая согласованная воля об одной цене, в последующем по взаимному согласию цена не менялась, – значит, нужно заключать договор по той цене, о которой договорились изначально. И вот на руках у нас решение суда об удовлетворении иска, ответчик обязан заключить договор на всех ранее согласованных условиях, а подчас – еще и возместить и возмещать убытки, причиненные покупателю необоснованным уклонением от заключения договора.

Некоторые покупатели поступают и более радикально – сразу ставят в суде вопрос о признании права собственности на приобретаемый объект, минуя понуждение к заключению договора. Это происходит в тех случаях, когда сам покупатель, в отличие от продавца, к моменту заключения основного договора исполнил те или иные обязательства по нему, например, внес авансом полную или частичную оплату в счет стоимости квартиры. Принимая во внимание такое исполнение, суд удовлетворяет и этот иск, а его решение послу вступления в законную силу – уже самостоятельное основание для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Кстати говоря, продавец, в той или иной форме получивший оплату от покупателя, и уклоняющийся от передачи ему квартиры, рискует быть обвиненным также и в мошенничестве, ибо сложившуюся ситуацию покупатель может истолковать и так, что продавец заключал предварительный договор только с целью получения денег, а сам продавать квартиру не собирался. Бывает и такое.

Таким образом, предварительный договор – это не «филькина грамота», как почему-то считают многие, а соглашение, порождающее вполне определенные правовые последствия, обязательства и санкции за их невыполнение. Поэтому если ни вначале, ни потом не смогли достичь совместных приемлемых условий договора основного, – примите это как данность.

Вернуться в раздел Советы юриста