ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УК И ТСЖ НЕ ИСКЛЮЧАЕТСЯ

05/09/2019

Когда вдруг в многоквартирном доме прорывает общий стояк, результатом чего становится массовое затопление квартир и причинение материального ущерба, когда начинает обильно протекать крыша, что приводит к тем же последствиям, или происходят прочие подобные жилищно-бытовые «катаклизмы» пострадавшие жильцы начинают требовать возмещения ущерба. Иски предъявляются к управляющей компании (УК) или товариществу собственников жилья (ТСЖ). Применительно к сложившейся ситуации, ТСЖ и УК – одно и то же, поскольку обязаны надлежащим образом содержать общедомовое имущество, к которому как раз и относятся общие стояки, крыши, чердаки, подвалы.

Участвуя в судах в качестве ответчиков по таким спорам, УК и ТСЖ совсем не заинтересованы в удовлетворении исков. Еще бы – надо и ущерб возмещать из своего кармана, причем как материальный, так и моральный, кроме того, нередко суд по требованию пострадавшего возлагает обязанность устранения недостатков в общедомовом имуществе. Значит, дополнительные затраты еще и на эти манипуляции, да еще и под контролем судебного пристава-исполнителя. Приходится искать «крайнего». Чаще всего таким вот «крайним» УК (ТСЖ) пытаются выставить организацию-подрядчика, строившую дом и (или) производившую ремонт коммуникаций. Особенно, если на руках УК (ТСЖ) имеется некое заключение иногда даже судебной экспертизы о том, что «дефекты» стояка, кровли и т.д. возникли в результате некачественного выполнения строительных (ремонтных) работ. В этом случае УК (ТСЖ) заявляют о том, что они ненадлежащие ответчики, а обязанность возмещении ущерба лежит на строительной (ремонтной) подрядной организации, плохо построившей и (или) отремонтировавшей. Но так ли это в действительности?

Предметом нашего спора в рассматриваемой ситуации является возмещение имущественного ущерба, так называемые деликтные обязательства, а не взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком относительно некачественно выполненных строительных (ремонтных) работ. Гражданин, чью квартиру залило из-за прохудившегося стока или кровли, заказчиком не является – он, в конце концов, ни с кем договор на выполнение строительно-ремонтных работ не заключал. Такой договор был заключен УК (ТСЖ). Соответственно, неправильным для пострадавшего потребителя будет как раз предъявление претензий к подрядной организации, что так настоятельно рекомендует УК (ТСЖ).

Немного «сухого» языка закона. Согласно подпункту «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года, в состав общего имущества дома включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). Как предусмотрено пунктом 10 вышеуказанных Правил, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц. В соответствии с подпунктом «а» пункта 16 Правил, пунктом 2 статьи 161, пунктом 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ надлежащее содержание общего имущества обеспечивается в зависимости от способа управления многоквартирным домом управляющей организацией либо товариществом собственников жилья.

По смыслу вышеприведенных норм закона управляющая организация несет ответственность за содержание общего имущества многоквартирного дома в таком состоянии, которое бы исключало возможность причинения вреда имуществу лиц, проживающих в нем. При этом наличие строительных недостатков, в результате которых стало возможным причинение вреда, не освобождает управляющую организацию от обязанности возмещения вреда, а также от обязанности принять меры по ремонту общего имущества дома с целью последующего недопущения причинения вреда, в том числе и в пределах гарантийного срока на качество строительных работ.

Отсюда, независимо от того, что стояки или крыши пришли в негодность из-за плохого качества работ по их изготовлению или ремонту, перед пострадавшими жильцами всегда отвечает только УК (ТСЖ). Они же, в свою очередь, вправе предъявить требование к подрядной организации в порядке регресса: сначала сами возместят ущерб пострадавшим, а потом (как правило, через арбитражный суд) взыщут возмещенную сумму в качестве убытка. Вполне обоснованно – ведь это не жилец, а именно УК (ТСЖ) приглашали подрядчиков. Значит, должны были следить за их работой, проверять качество, особенно учитывая, что ремонтно-строительные манипуляции проводились на общедомовом имуществе. Ну, а раз не следили, не заметили недостатков, несите установленную ответственность перед жильцами – таков закон.

Отмечу, что даже если гражданин купил квартиру по договору долевого участия в строительстве непосредственно у застройщика, наличие недостатков общедомового имущества, возникших в результате некачественно выполненных строительных работ, не лишает его права предъявить требование опять же не к застройщику, а непосредственно к УК (ТСЖ). Ведь организация-застройщик к моменту «протечки» может быть ликвидирована, и что – гражданин уже лишен права потребовать возмещения причиненного ему ущерба? Никак нет – ответственность за возмещение вреда собственнику жилого помещения в многоквартирном доме не может быть поставлена в зависимость от качества строительных работ жилого дома.

Вернуться в раздел Советы юриста