ОТСТУПНОЕ – НОВАЦИЯ - ТРАНСФОРМАЦИЯ

04/02/2022

Одолжена крупная денежная сумма под залог недвижимого имущества – квартиры. Заключены договор займа и договор залога недвижимости (ипотеки), обеспечивающий возврат этого займа. Пройдена процедура государственной регистрации ипотеки. Квартира остается в собственности заемщика, он продолжает в ней проживать, но теперь его основной задачей является своевременная уплата процентов и возврат займа. При нарушении последствия известны – займодавец потребует досрочного возврата, а при невозможности оного – обратит взыскание на квартиру: она будет выставлена на торги, после продажи перейдет в собственность другому, заемщик будет выселен, а из вырученных от продажи денег будет погашен долг – скорее всего, частично, так что велика вероятность и лишиться жилья, и еще должным остаться.

Путь к прекращению заемного обязательства, чаще всего, один, – своевременно отдать долг к согласованной дате, а к промежуточным датам – погашать соответствующие его части. Но с долгом хочется рассчитаться побыстрее, а нужного количества денег нет. И тогда на помощь может прийти так называемое отступное.

Отступное – это один из способов прекращения действующих обязательств. Смысл заключается в том, что, если мы говорим о займе, вместо денег заемщик предоставляет займодавцу другие ресурсы, например, имущество, результаты каких-то работ, оказания услуг. В данном случае у заемщика есть имущество – та самая заложенная квартира. Заключая соглашение об отступном, стороны обговаривают, что в счет возврата займа (полного или частичного) заемщик передает займодавцу право собственности на квартиру, в результате чего также полностью или частично прекращаются его заемные обязательства, то есть долг по договору займа считается полностью или частично погашенным. Разумеется, стороны должны согласовать стоимость квартиры (заметьте, здесь она не обязательно рыночная, а договорная, – стороны оценивают ее в денежном эквиваленте, достаточном для погашения долга), какую часть обязательств она прекращает. Вопрос техники – государственная регистрация соглашения об отступном и перехода на его основе права собственности на квартиру к займодавцу, – тоже естественно, поскольку речь идет о сделке с недвижимостью.

Но отступное, хоть оно и достаточно распространено, и является известным способом прекращения обязательств, мало привлекает юридически неискушенных займодавцев. Им просто непонятно – как, мол, так – вдруг ни с того , ни с сего им в собственность перешла квартира. Вроде просто так – взял, да передал. Другое дело – оформили договор купли-продажи. Фиктивный, конечно, деньги за передаваемую квартиру никто не платит, хотя формально и расписка есть, да и в договоре – пункт о том, что расчет произведен полностью. Это понимается гораздо проще, чем какое-то отступное, которое еще с ошибкой называют уступкой.

Но в том-то и дело, что цели у купли-продажи и отступного различные, как , собственно, и способы оформления. Целью купли-продажи является именно приобретение имущества, а целью отступного – прекращение обязательства. И если при описанных выше обстоятельствах будет заключен договор купли-продажи, – он будет ничтожной и притворной сделкой, поскольку по факту прикрывает собой отступное. Поэтому, если есть намерение прекратить заемные отношения посредством передачи имущества вместо денег, не нужно заморачиваться с дарением или куплей-продажей, – спокойно делайте соглашение об отступном: и у должника обязательства прекращены, и кредитор получил удовлетворение своих требований. Будет же купля-продажа – с займом она никак не связана: должник и имущество передал, и заемные обязательства у него сохранились, хотя, вроде, теперь и не обеспеченные ничем, но деньги, будь добр, продолжай возвращать и верни.

То есть, как видим, заем в куплю-продажу трансформировать нельзя, его модно прекратить, но не путем заключения договора купли-продажи, а путем заключения соглашения об отступном. Однако, что интересно, обратная ситуация, при которой купля-продажа может стать займом, вполне возможна. Возможна потому, что прямо предусмотрена законом. Так, статья 818 ГК РФ говорит о том, что по соглашению сторон долг, возникший из купли-продажи, аренды или иного основания, может быть заменен заемным обязательством. Речь о так называемой новации, то есть замене существа первоначального обязательства иным. Ну, например, кто-то купил товар, но не рассчитался до конца. Ладно – ты же и так должен, пусть теперь это будет долг не за переданный товар, а такой , как будто тебе одолжили деньги. Все равно же возвращать, что в первом, что во втором случае. То же самое и с арендой, и с любой другой сделкой, по которой нет окончательного расчета за выполненное контрагентом.

В данном случае отношения просто переоформляются: вместо первоначального договора заключается договор займа, в котором, однако , указывается о существовавшем первоначальном обязательстве и его трансформации в тот самый займ. И дальше – к нему применяются нормы закона исключительно о договоре займа, в том числе, и о процентах за пользование им. То есть тот, кто должен был раньше за товар, теперь отдает остаток еще и с процентами за пользование этим остатком. И, конечно, заем может быть обеспечен, – хотя бы даже залогом проданного товара, за который не рассчитались до конца. И также заем может быть погашен за счет отступного – тот, кто купил товар и до конца не рассчитался, в счет погашения долга может вернуть его обратно своему продавцу. Такая вот хитроумная взаимосвязь.

Вернуться в раздел Советы юриста