ОГРАНИЧИВАЕТ ЛИ СТРОИТЕЛЬСТВО ВОДОХРАНИЛИЩЕ?

02/08/2020

Когда человек намеревается купить или уже покупает земельный участок, например, в садоводческом товариществе, и видит, что у него есть «естественное» обременение в виде территориального расположения в охранной зоне водохранилища, возникает естественный вопрос: а можно ли там что-то строить? Кто-то рассуждает и так: зачем я это купил, там же построить ничего нельзя! Спешу успокоить «переживающих»: строить можно, но … с определенными условиями, общими и специальными.

Согласно части 1 статьи 65 Водного кодекса РФ, водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. Специальный правовой режим одинаков для всех без исключения водоохранных зон. Согласно частям 15 и 17 статьи 65 указанного Кодекса, в границах водоохранных зон и прибрежных защитных полос запрещаются: 1) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв; 2) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов; 3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами; 4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие; 5) строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, инфраструктуры внутренних водных путей, в том числе баз (сооружений) для стоянки маломерных судов, объектов органов федеральной службы безопасности), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств; 6) размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов; 7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод; 8) разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со статьей 19.1 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года N 2395-1 «О недрах»); 9) распашка земель; 10) размещение отвалов размываемых грунтов; 11) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Отсюда, запрета на строительство дома и подсобных помещений, предназначенных для его обслуживания, на таком земельном участке действующее законодательство не устанавливает, более того, такой запрет противоречит ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Однако есть ограничения, которые также устанавливаются, прежде всего, Водным кодексом РФ.

Так, согласно частям 16 и 16.1 статьи 65, возводимый объект должен быть оборудован сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды, а именно: 1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения; 2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод; 3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса; 4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов; 5) сооружения, обеспечивающие защиту водных объектов и прилегающих к ним территорий от разливов нефти и нефтепродуктов и иного негативного воздействия на окружающую среду. Поскольку, как мы отметили, участок предназначен для ведения садоводства, до подключения к вышеперечисленным системам и их оборудования, в качестве защиты при строительстве и эксплуатации дома допускается использование приемников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду (часть 16.1).

Теперь относительно параметров планируемого строительства, расстояний и всего такого прочего.

Согласно части 1 стать 22 ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Отсюда, планируемый на таком участке дом не должен быть более, чем в три надземных этажа, и не выше 20 метров. Особое внимание нужно обратить на следующее.

Согласно части 2 статьи 22 ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства. Поясню, что имеется в виду – применительно к Казани. Есть такой нормативный акт – Градостроительный устав города Казани, утв. Решением Казанского Совета народных депутатов от 22.04.2004 № 51-19 с последующими изменениями и дополнениями. Он устанавливает так называемые территориальные зоны градостроительных регламентов. В каждой зоне можно возводить определенные виды объектов, и каждый участок относится к строго определенной градостроительной зоне. Информация о том, к какой именно ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ зоне он относится, не является общедоступной. Ее может предоставить только Управление Архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (город Казань, ул. Груздева, дом 5) по запросу собственника участка. Информация предоставляется в виде так называемой выписки ИСОГД – из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Там будет указано, в какой конкретно ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ зоне находится участок и тут же – можно ли там возводить капитальные строения, например, капитальный жилой дом.

Предположим, все это можно, из ИСОГД получен положительный ответ. Нельзя забывать про оборудование защитными материалами, не допускающими попадание в воду загрязняющих веществ как при строительстве, так и при использовании дома, параметры высоты (не более 20 м) и этажности (не более 3 надземных этажей).

Относительно расстояния от дома до береговой линии. Согласно части 6 статьи 6 Водного кодекса РФ, полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

То есть однозначно, ближе, чем за 20 метров до линии берега строить нельзя. Но есть и такое понятие, как «пятно застройки», то есть территория в пределах участка, где может быть возведен дом, которая и учитывает все расстояния – от линии берега, от соседних границ и т.д. Эта территория – «пятно застройки» определяется индивидуально в Градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ. Ну, а если абстрагироваться от ГПЗУ, то расстояние от линии берега до дома – не менее 20 метров, расстояние от дома до границы смежных участков – не менее 3 м, расстояние от дома до дороги – не менее 5 – 7 м до стены дома (регулируется СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, актуализированная редакция введена в действие с 20.05.2011 приказом Министерства регионального развития России от 28.12.2010 № 820). В ГПЗУ будут определены точные расстояния и отступы индивидуально для конкретного участка.

Вернуться в раздел Советы юриста