ОБОСНУЙ НЕОБХОДИМЫЙ РАЗМЕР УЧАСТКА!

21/10/2022

Хозяйствующему субъекту предоставили в аренду под строительство, ну, скажем, магазина-кафе, муниципальную землю. Выплачивается арендная плата, магазин-кафе строится как капитальное здание, в итоге достраивается, вводится в эксплуатацию, и регистрируется на праве собственности за нашим арендатором муниципального участка. Естественное желание арендатора – стать собственником участка. Земельный кодекс РФ предусматривает два возмездных способа приобретения земли в собственность – по договору купли-продажи, заключаемому на торгах, когда участвует несколько желающих, и побеждает тот, кто предложит наиболее высокую цену. Ну и есть случаи хоть и платного приобретения участка в собственность, но без торгов.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения и сооружения, расположенного на муниципальном земельном участке, имеет право приобрести этот участок в приоритетном порядке и БЕЗ проведения торгов. Наш хозяйствующий субъект – собственник здания магазина-кафе на арендуемом участке, как раз и является реальным претендентом на такое приобретение. Торги не проводятся, а цена выкупа определяется нормативно – имеется у нас соответствующее постановление Кабинета Министров РТ, о котором я в одной из статей тоже рассказывал парочку лет назад.

Казалось бы, пришел в компетентный орган местного самоуправления, подал заявку на заключение договора купли-продажи, принес правоустанавливающий документ на здание. Вроде бы и отказа быть не должно – вот арендатор, он же собственник здания на арендуемом участке, вот его волеизъявление на приобретение в собственность и того самого участка. Но нет, без нюансов ничего не обходится и здесь, бывают отказы в удовлетворении заявлений о выкупе и заключении договора купли-продажи и в таких случаях. И проблема, как выяснилось, в площади земельного участка относительно площади здания, которое на нем расположено.

Предположим, арендуемый муниципальный участок у нас 2000 кв.м. А построенное и уже находящееся в собственности арендатора магазина-кафе – намного меньше, даже половины нет. И возникает вопрос у муниципалитета – а чем ты, потенциальный покупатель участка, можешь обосновать, что именно такой размер участка, какой ты арендуешь, необходим тебе для обслуживания такого маленького здания? Давай-ка, друг, доказательства, что маленькая кафешечка-магазинчик не может обходиться без такой площади в 20 соток. Как, не можешь? Ну, тогда извини, договора с такой на такую площадь не будет. И вот тебе пошаговая инструкция, как уменьшить участок, отмежевать небольшую частичку, которой тебе и будет достаточно для обслуживания здания.

Мне, откровенно говоря, когда я увидел у одного из своих клиентов письмо подобного содержания – а это как раз и был ответ на заявление о заключении договора купли-продажи участка в рамках статьи 39.20 ЗК РФ, всё прочитанное показалось бредом. Ну, вот скажите, если вам уже изначально, в аренду, предоставляют под строительство магазина-кафе участок в 20 суток, разве также изначально не предполагается, что он именно в такой площади он необходим и для обслуживания того же магазина-кафе? Или есть нормативы площади предоставляемых участков – от, как говорится, и до. И если участок предоставлен в пределах этого норматива, разве надо что-то еще дополнительно подтверждать?

Но когда я изучил судебную практику, выяснилось, что такой «бред» имеет под собой реальную нормативную основу, которая берет свое начало еще со времен Президиума ныне ликвидированного Высшего Арбитражного Суда РФ. Не будут приводить многочисленные статьи и цитаты, которые мне пришлось увидеть , в том числе, в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа, вынесенных по делам, что примечательно, в большинстве татарстанского арбитража, но смысл сформулирую. Если предоставить участок больший, чем необходим для обслуживания «маленького» здания, то это как раз нарушит права тех, кто может приобрести муниципальный участок только с торгов. Чем нарушит, правда, не разъясняется, но обосновывать нуждаемость в большом участке – надо. Не обосновал – тоже только с торгов на общих основаниях.

Удалось обнаружить и такую практику, когда субъекту бизнеса продавали без торгов «большой» участок под «маленькое» здание, а потом признавали этот же договор недействительным именно потому, что не было обоснования необходимости предоставления большой площади для обслуживания относительно небольшого здания.

Как вы уже, я полагаю, поняли, оспаривать отказы в заключении договора положительных шансов мало. Если только действительно доказал необходимость и нуждаемость именно в большой площади, а тебе все равно отказали под каким-нибудь оригинальным предлогом. Поэтому все усилия надо бросать именно на обоснование, собирать документы, доказывающие, что тебе нужен в собственности именно полный участок, а не отрезанный ломоть от него.

Вернуться в раздел Советы юриста