НЕ ВСЯКОЕ СТРОЕНИЕ ВЕДЕТ К ПРАВУ СОБСТВЕННОСТИ

27/12/2020

Изучая нюансы земельного и практики его применения по запросам моих клиентов, я уделил особое внимание вопросу приобретения права собственности на муниципальный земельный участок без проведения торгов при том, что на участке арендатор возвел строение и зарегистрировал на него право собственности. То есть объектом моего анализа стало применение статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. Известно ведь, что, как правило, договор купли-продажи муниципального земельного участка заключается по результатам торгов. Но есть и исключения. Как раз такое и описано в статье 39.20 ЗК РФ – собственник здания, строения, сооружения, расположенного на муниципальном участке, имеет право приобрести его (участок) в собственность и без торгов. Однако, тонкости есть и тут – право на приобретение в собственность земельного участка по основаниям статьи 39.20 Земельного кодекса РФ имеет собственник расположенного на таком участке здания, строения и сооружения, но только в том случае, если это строение соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Из этого напрашивается вывод: если ты просто возвел на земельном участке , предоставленном под личное подсобное хозяйство (сокращенно – ЛПХ), некое строение, не имеющее строго определенного назначения, договор купли-продажи участка по основанию статьи 39.20 Земельного кодекса РФ не заключат: необходимо, чтобы был завершен строительством либо жилой дом, и тогда вот эта постройка автоматически становится обслуживающим его объектом, либо доказывать уже в судебном порядке, что постройка, хоть и отсутствует жилой дом, предназначена именно для нужд сельскохозяйственного производства и используется в сельскохозяйственном производстве.

Согласно положениям пункта 2 статьи 4 ФЗ от 07.07.2003 «О личном подсобном хозяйстве» на землях ЛПХ допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений и сооружений с соблюдением градостроительных регламентов. Обратите внимание, что все эти объекты в законе перечислены через запятую, а, значит, в принципе, закон допускает наличие , скажем , производственного здания на участке ЛПХ и при отсутствии там жилого дома. Но нужно доказывать, что вот это здание используется для нужд сельского хозяйства, то есть для тех же нужд, для которых был предоставлен и участок. Иначе будет действовать презумпция, что это строение – вспомогательное, предназначено для обслуживания жилого дома, которого пока нет.

Поскольку личное подсобное хозяйство – это непредпринимательская деятельность по производству и переработке сельскохозяйственной продукции, соответственно, такой хозблок (а в данном контексте название «хозблок» условно) должен использоваться, например, как курятник, хлев для мелкого рогатого скота, овощехранилище, то есть помещение, где хранится производимая на таком участке сельскохозяйственная продукция. Вот, скажем, при подготовке техплана кадастровый инженер может указать, что это спроектированное и построенное здание курятника, либо склада овощей и фруктов.

Если в техническом плане такие сведения не указываются, либо он указал, а договор купли-продажи все-таки отказываются заключать из-за того, что нет данных об использовании постройки для целей ЛПХ, придется доказывать этот факт уже в судебном порядке, например, в рамках заявленных требований о признании незаконным отказа в заключении договора, либо (возможно) о признании права собственности на такой участок. И там уже суду нужно предоставлять доказательства, подтверждающие, что действительно занимаетесь производством сельскохозяйственной продукции, например, выращиваете фрукты, овощи, плодовые деревья, держите кур и т.д. Значит, придется предоставлять документы, подтверждающие закупку саженцев, удобрений и т.д. Кстати, в этом случае постройка может использоваться и как склад для хранения тех же саженцев и удобрений, либо сельхозинвентаря.

Но тут надо иметь в виду еще и то, что орган местного самоуправления, который должен будет заключить договор купли-продажи участка по статье 39.20 Земельного кодекса РФ, увидев, что вы представили ему правоустанавливающий документ о зарегистрированном праве собственности на овощной склад или курятник, может проверить, так ли это, и направить своих сотрудников на участок для осмотра в рамках процедуры муниципального контроля. Поэтому придется показывать, что в «хозблоке» действительно хранятся лопаты-инвентарь, удобрения, саженцы или куры с потомством.

Резюмируя сказанное, советую при подготовке техплана в нем уже указать некое «сельскохозяйственное» назначение «хозблока» (например, овощехранилище, помещение для хранения удобрений, саженцев и т.д.). Но при этом быть готовым и к тому, что при правовой экспертизе правоустанавливающего документа возможна натурная проверка с выездом на место и – что скорее всего – доказывать использование «хозблока»для целей ЛПХ придется уже в суде.

Вернуться в раздел Советы юриста