НЕ ПОКУПАЙТЕ ТАКИЕ УЧАСТКИ!

24/09/2020

Сейчас, вот этой вот статьей, я создам конкретную антирекламу некоторым продавцам земельных участков, как правило, садово-дачных, деревенских. И говорю я о продавцах-частных лицах.

В 1990-х годах наступило «разгосударствление» земли. Местные исполкомы начали массово выписывать государственные акты, по которым гражданам бесплатно передавались в собственность земельные участки, которые ранее принадлежали государству и выделялись разве что под «строительство дома», «ведение садоводства». Получив такую «книжечку» под названием «Государственный акт на землю», гражданин искренне радовался, что стал, наконец, «собственником», продолжал свои «садово-огородно-деревенские» дела и совершенно не задумывался, что земля – это особый объект недвижимости, право собственности на которое в связи с принятием Гражданского кодекса РФ и специального федерального закона необходимо регистрировать. Ибо без регистрации участок нельзя ни продать, ни подарить, ничего. Дальше требования стали более серьезными – стало необходимым уточнять границы участка, ставить на специальный кадастровый учет, и только потом права на участок можно регистрировать, а с самим участком совершать разнообразные сделки.

И вот хозяйствовал человек на таком, предоставленном «по акту» участке, а в итоге и умер, не успев ни зарегистрировать право, ни, тем более, уточнить границы и поставить на учет с присвоением кадастрового номера. После смерти у гражданина остались наследники, которым, как выяснилось, этот участок и не нужен. Раз не нужен – продадим, дадим объявление и, конечно, установим цену. На объявление о продаже участка «клюнул» покупатель, который, если, конечно, он сам человек здравомыслящий, потребовал документы на этот участок. И тут «сюрприз»: ой, папа не успел его оформить, давай-ка, малый, ты сам его оформи «от начала до конца», а все расходы, разумеется, за наш счет. Где надо будет, мы тебе доверенность выдадим. Расходы мы включим в стоимость, а если расходы будут не очень велики, ты нам еще доплатишь. Хорошо, надо сказать, устроились горе-продавцы. Сами палец о палец не ударили, чтобы подготовить участок к продаже, давай, мол, мальчик-покупатель, бегай, а потом еще и доплати, ежели что.

А «побегать» мальчику-покупателю придется много, и, если честно, со стороны продавцов вырисовывается откровенная «подстава». Ладно, хоть расходы сопутствующие за их счет, а то впору подавать заявление в полицию и возбуждать уголовное дело о мошенничестве.

Ну, вот представьте – право собственности умершего на участок не зарегистрировано, а человек уже умер. Без регистрации наследники не могут вступить в наследство, зарегистрировать право собственности, а, значит, и продать. Следовательно, судебный процесс – включение участка в состав наследства, признание права собственности на него в порядке наследования и регистрация права на основании решения суда. Подчеркиваю – пока только за наследниками, а не за тем мальчиком-потенциальным покупателем, который в данном случае должен будет выступить представителем истцов и ходи по всем судебным инстанциям, нанимать адвокатов, оплачивать их гонорары из средств, «щедро выделяемых» нерадивыми продавцами. И только после регистрации права на основании решения – продукта многочисленных тяжб (если очень повезет) участок, «так и быть», продадут «мальчику» за дополнительную плату.

Но это общая схема. Но положительное решение суда о признании права собственности на участок невозможно до тех пор, пока участок не идентифицирован как объект – не уточнены границы , он не поставлен на кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер. Не может же суд признавать право собственности на чертеж на бумаге, на «воздух» или даже пшик! Стало быть, «бедному мальчику-покупателю» придется побегать по кадастровым инженерам и органам кадастрового учета. И тут новое – кадастровый инженер выясняет, что фактически участок используется совершенно не в тех границах и не в той площади, которые прописаны в «Госакте», к нему присоединена соседняя полоса. Встает вопрос о перераспределении, которое решается актом органа местного самоуправления. Но этот орган потребует правоустанавливающего документа на участок, подтверждающего наличие и регистрацию право собственности, а этого документа нет. Откровенно рисуется замкнутый кружочек. Но даже в том случае, если не было захвата част сопредельной территории, и кадастровый инженер без проблем сумел подготовить межевой план, для постановки участка на учет в уточненных границах нужно зарегистрированное право собственности. Которого, еще раз напомню, не было и нет. Снова замкнутый круг, выйти из которого уже не представляется возможным, а бег по кругу надоедает, сдают нервы. Нескончаемая процедура – в суд, к кадастровому инженеру нужно «тягать» представителей СНТ, органов местного самоуправления, изыскивать какие-то генеральные планы населенного пункта, конкретного садового общества, в общем, ужас тихий!

Пусть даже затраты на кадастрового инженера, юристов, госпошлины компенсируются, эти деньги уже не приносят удовлетворения, а перспектива завладеть участком становится все туманнее и туманнее. Но и тогда, когда «мальчик-покупатель» прошел все это и признал право собственности на участок по решению суда, зарегистрировал право собственности на него – напомню – право собственности не свое, а наследников, это еще не значит, что все, участок его. Наследники вдруг «вспомнят», что участок нужен им, как воздух, и ничего будут. Скажут – спасибо тебе, друг, на тебе оставшиеся «три тыщи» накладных расходов и до свидания. А что, формально все правильно. Ведь договоренность-то о продаже была лишь на словах, предварительного договора никто не заключал, а юридически «мальчик» лишь помог оформить участок, и хорошо справился с задачей. Теперь отойди в сторону, участок наш. А не согласен – доказывай, если получится.

Поэтому, чтобы не попадать в эту круговерть и не кусать локти, покупайте только такой участок, который соответствует формуле: «сформирован-отмежеван – поставлен на учет – право зарегистрировано».

Вернуться в раздел Советы юриста