НА ЧТО ОБРАЩАТЬ ВНИМАНИЕ, ПОКУПАЯ КВАРТИРУ

15/10/2015

Покупка жилья, которое, возможно, на долгие годы, станет единственным пристанищем, – дело крайне серьезное. Для поиска подходящего варианта и облегчения процедуры оформления граждане обращаются к помощи профессиональных агентов недвижимости – риэлторов. Как правило, они люди грамотные и юридически подкованные. Но, как говорят, на риэлтора надейся, а сам не плошай…

В первую очередь, проверьте, действительно ли квартиру продает собственник. Известно много случаев, когда сделка купли-продажи заключается в отношении муниципальной квартиры, которая «еще только готовится к приватизации». Как пройдет эта приватизация, когда и с каким результатом завершится, завершится ли она вообще, не возникнут ли на ее пути некие казусы, – неизвестно. Поэтому, если квартира не приватизирована, – все, давай, до свидания, как в известной песне. «Продавец» такую квартиру продать не вправе, и денег от вас получать за нее тоже не вправе. Вот было бы свидетельство о государственной регистрации права собственности, – другой разговор.

Правда, свидетельство тоже нужно внимательно изучить. Нет ли там каких-либо обременений в виде залога, найма, режима долевой собственности. Если видите, что квартира обременена залогом, то даже и при согласии залогодателя я бы не рекомендовал ее покупать. Нарушит залогодатель свои обязательства по какому-нибудь договору займа, залогодержатель тут же обратит взыскание, продаст ее с торгов. Будет у квартиры другой собственник (не вы, заметьте), который начнет вас выселять и выписывать. И будет прав, кстати. Нежелательно приобретать и арендованную квартиру. Переход права собственности не влечет прекращения аренды. То есть даже если вы стали собственником, вам придется терпеть нанимателей до тех пор, пока срок договора найма не истечет. Тут, конечно, вы сами автоматически превращаетесь в наймодателя, можете свои условия нанимателю диктовать, например, повышать плату за наем. Но надо ли вам это? С общей собственностью все понятно – необходима согласованная воля всех ее участников. Особенно, если речь идет об общей совместной собственности супругов. Титульный собственник (тот, который указан в свидетельстве) продает, от второго – нотариальное согласие пожалте… Без него сделка невозможна.

Рекомендую посмотреть и те документы, на основании которых продавец зарегистрировал право собственности. Если это договор купли-продажи, дарения, иная отчуждательная сделка, посмотрите внимательно, нет ли там указания на лиц, сохраняющих право пользования квартирой при переходе права собственности. Если есть, и они живы, надо быть готовым к тому, что в любой момент они могут вселиться, теперь уже к вам. Нужно ли вам такое соседство? Полагаю, нет.

Проверяя начличие прописанных, выясните обстоятельства их регистрации. Если квартира в свое время была приватизирована, а прописанные не учасвовали в приватизации, но остались прописанными, – то все, снять с учета, проще говоря, – выписать их не удасться никогда. Если такой ситуации не было, настаивайте, чтобы в договоре купли-продажи, который вы собираетесь подписать, содержалось условие, чтобы эти лица в течение определенного срока после перехода к вам права собственности снялись с учета («выписались»). Не будет такого условия – предстоит судебная тяжба. Да что говорить, и при наличии таких условий она нередко бывает! Ну, о ситуациях, когда в квартире прописаны несовершеннолетние, особо рассуждать не буду. Общеизвестно, что подобные сделки требуют одобрения органов опеки и попечительства, которые должны убедиться, что после отчуждения квартиры положение детей будет не хуже, чем до отчуждения. Нет такого согласования, – регистрация сделки невозможна.

Когда от имени собственника-продавца сделку купли-продажи сопровождает риэлтор, подписывая при этом договор, передаточный акт, сдавая документы в регистрирующий орган и получая их обратно, убедитесь в наличии у него доверенности. В ней должны быть прямо прописаны полномочия, которыми собственник наделил представителя, при этом они должны касаться строго определенного объекта недвижимости. И это не говоря о том, что доверенность должна быть нотариально удостоверена. Не будет того или иного полномочия (например, нет полномочий на подписание договора от имени собственника), либо четко не определен объект недвижимости, – все, с таким представителем нельзя иметь дело. Иначе возможны судебные разбирательства, связанные с оспариванием сделки по мотиву совершения неуполномоченным лицом, истребованием у вас имущества и прочие страшные вещи…

Вот далеко не полный перечень тех действий, которые должен совершить человек, собираясь приобрести квартиру и выбрав, казалось бы подходящий вариант. Возможно, к этой теме я еще вернусь и в последующем, озаглавив статью «На что обращать внимание, покупая квартиру,-2».

Вернуться в раздел Советы юриста