КОРОНАВИРУС И АРЕНДА

15/06/2020

После недавнего «крика души» о «поднимающем голову бардаке», остановимся на достаточно злободневной теме – о том, как разыгравшаяся в России эпидемия коронавируса отразилась на хозяйственной стороне, а именно – на отношениях аренды. С одной стороны, был затронут и даже в чем-то ограничен принцип свободы договора, а с другой – дополнительно подчеркнута необходимость соблюдения баланса интересов обеих его сторон: нельзя, чтобы кому-то было только хорошо, а другому – только плохо. Нужно, чтобы хорошо было всем, и об этом красноречиво говорит статья 19 ФЗ от 01.04.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». «Пройдемся» же по ней!

Работа многих предприятий была приостановлена, а это означало невозможность извлечения дохода и отсюда – невозможность полного и своевременного внесения арендной платы. Для преодоления конфликта в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году субъектами РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. То есть, если арендатор попросил отсрочку по арендной плате в 2020 году, арендодатель ОБЯЗАН ее предоставить. Раньше это было только ПРАВОМ, которым пользоваться никто не спешил. Обязанность возникает не автоматически, а только после поступления соответствующего заявления арендатора, и только в отношении договоров недвижимого имущества, заключенных до введения режима повышенной готовности. И речь идет лишь о 2020 годе. Оформление отсрочки и ее условий производится путем заключения дополнительного соглашения к основному договору аренды, и в течение 2020 года условия отсрочки могут изменяться по соглашению сторон.

Но об отсрочке может просить не каждый владелец бизнеса, а только такого, который в наибольшей степень пострадал от коронавируса и связанных с ним ограничений. Базовыми критериями отсрочки является предоставление ее до 01.10.2020 года, и: 1) уплата задолженности по арендной плате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; 2) предоставление отсрочки на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.; 3) недопустимость применения штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами или иных меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой; 4) недопустимость установления арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки; 5) возможность снижения по соглашению сторон размера арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка; 6) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов. При этом стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. Предполагается, что подобное требование подлежит безусловному удовлетворению. Это касается всех арендаторов. Но если арендатор занят в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавируса, и относится к субъектам малого и (или) среднего предпринимательства, то он вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. Если же арендатор и арендодатель не достигли согласия об условиях уменьшения, отсрочки внесения арендной платы, то есть предлагаемые ими друг другу варианты никого не устроили, то арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Некоторые особенности имеет аренда государственного и муниципального недвижимого имущества, в частности, земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности. Арендодатель, являющийся владельцем такого имущества, кроме участков, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

В отношении государственных и муниципальных земельных участков – до 1 марта 2021 года арендатор такого участка вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. Особо подчеркивается обязанность арендодателя без проведения торгов заключить дополнительное соглашение в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Вернуться в раздел Советы юриста