КАКОЙ «ПОРЯДОК» ПРИМЕНИМ?

06/08/2020

Собираясь приобрести в собственность муниципальный земельный участок (отметим – участок, государственная собственность на который не разграничена) без проведения торгов, гражданин, разумеется, задумывается: по какой стоимости он его приобретет? Сколько ему придется заплатить за вожделенные несколько соток, и что пропишут в качестве цены в договоре? В Республике Татарстан существуют два нормативных правовых акта, регулирующих эти вопросы. И какой из них подлежит применению, зависит исключительно от того, по какому основанию, предусмотренному Земельным кодексом РФ, он приобретает участок.

Первый нормативный акт – Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Республики Татарстан, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, продажа которых осуществляется без проведения торгов, утвержденный Постановлением Кабинета Министров РТ от 11.06.2015 № 432. Согласно пункту 1 этого Порядка, он устанавливает правила определения цены земельных участков, находящихся в собственности Республики Татарстан, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, продажа которых осуществляется без проведения торгов в соответствии с подпунктами 1 – 5, 7, 9 и 10 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Смотрим соответствующие нормы ЗК РФ: без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков: 1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом РФ заключен договор о комплексном освоении территории; 1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства”; 2) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации; 3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества; 4) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации; 5) утратил силу с 1 января 2019 года. – Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ; 7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам; 9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка; 10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Для всех этих случаев Порядком предусмотрено общее: он продается по цене, равной рыночной стоимости, но не более кадастровой стоимости. Исключение: по цене, равной 15 процентам от кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется продажа земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации.

Ну, а если участок планируется к приобретению по специальному, особому основанию, указанному в статье 39.20 и подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, – в связи с тем, что на нем расположено здание, строение, сооружение, которое принадлежит потенциальному приобретателю на праве собственности? Этот вышеописанный Порядок не применяется, ибо есть иной нормативный акт, предназначенный только для таких случаев: Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 03.10.2012 № 827 «О продаже земельных участков, находящихся в собственности Республики Татарстан или государственная собственность на которые не разграничена, отчуждаемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений».

И вот, согласно пункту 1 этого Постановления, цена земли, применяемая в Республике Татарстан для определения стоимости земельных участков, находящихся в собственности Республики Татарстан или государственная собственность на которые не разграничена, отчуждаемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений (далее – земельные участки), составляет: а) семнадцатикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка – в населенных пунктах Республики Татарстан с численностью населения свыше 500 тыс. человек; б) десятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка – в населенных пунктах Республики Татарстан с численностью населения до 500 тыс. человек; в) трехкратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка – за пределами границ населенных пунктов. Оплата по договору купли-продажи земельного участка производится в течение тридцати дней со дня его заключения.

Собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка, в случаях, если: а) в период со дня вступления в силу Федерального закона N 137-ФЗ до 1 июля 2012 года в отношении указанных земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; б) указанные земельные участки образованы из земельных участков, в отношении которых осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в период со дня вступления в силу Федерального закона N 137-ФЗ до 1 июля 2012 года.

Узнать ставку можно на сайте по ссылке: https://www.nalog.ru/rn16/service/tax/. Критерии поиска: вид налога, налоговый период, регион, муниципальное образование, сельское (городское) поселение в рамках муниципального образования, категории земель/разрешенного использования участка. Находим соответствующую ставку, умножаем на 10 , и получаем стоимость 1 кв.м. – единицы площади (тыс. руб.).

Вернуться в раздел Советы юриста