КАКИМ ОБРАЗОМ ИСПРАВЛЯЕТСЯ ОШИБКА

25/06/2023

Многие, кто сталкивался с решением земельных вопросов, слышали про так называемые «реестровые ошибки», до сравнительно недавнего времени называемые «кадастровыми» ошибками. У реестровой ошибки есть законодательное или, как говорят, легальное, определение. По ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» таковыми ошибками признаются воспроизведенные в ЕГРН ошибки, содержащиеся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшие вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибки, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия.

Чтобы избежать сложностей в понимании, расшифрую. По данным государственного кадастрового учета земельного участка, содержащегося в ЕГРН, он якобы накладывается на другой, смежный, участок, пересекая его границы. А фактически – наложения нет, участки мирно сосуществуют друг с другом. Но графически , то есть на бумаге, ошибка в виде наложения и (или) пересечения территории есть, и надо ее исправлять. Тот же Федеральный закон, о котором мы говорили выше, предусматривает два способа. Первый – ошибку исправляет регистратор течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Но вот в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.

Что интересно, на практике получается так, что реестровая ошибка исправляется ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО по решению суда , вне зависимости от того, повлияет ли это на права и интересы других лиц. Государственные регистраторы самостоятельную ответственность тут брать на себя не хотят, – подавай им решение суда, и все тут. В одних случаях такое судебное разбирательство производится достаточно безболезненно, – у соседей хорошие отношения, один обращается с иском, а второй и третий, а то и четвертый с этим иском об исправлении реестровой ошибки соглашается. Но бывают и аховые ситуации, когда истец ставит вопрос об исправлении реестровой ошибки, говоря, что в отличие от бумажного носителя в ЕГРН фактического наложения нет и не было, а второй – ответчик или ответчики – начинают доказывать, что на самом-то деле оно есть, и в действительности сосед, исправляющий реестровую ошибку, неправомерно занял часть смежного участка. Доказывать, как правило, при помощи землеустроительной экспертизы, которая стоит довольно дорого, но которая – повторюсь, как правило, выявляет действительно наличие наложения. И тогда спор плавно перетекает из «исправления реестровой ошибки» в спор об установлении (мягче скажем – уточнении) границ земельных участков.

Однако, суд должен рассматривать дело в пределах заявленных требований, не выходя за их рамки. У меня в практике был случай, когда ставился вопрос об исправлении реестровой ошибки, по ходу которого на основе представленных документов и пояснений сторон (особо отмечу – без проведения экспертизы) выявился спор именно о местоположении границ участков. Суд в иске отказал, отметив в решении, что в данном случае выбран неверный способ защиты, надо действовать иначе – заявлять требования именно об установлении границ и применять иные средства доказывания.

Но был и другой случай. Изначально ставилось требование об исправлении реестровой ошибки, проводилась судебная землеустроительная экспертиза, которая выявила смещение границ участков – не формально-бумажное, а именно фактическое, и суд по собственной инициативе отошел от первоначального предмета иска, разрешив вопрос именно об установлении смежных границ участков. Причем даже отметил в своем решении, с которым позже согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, что нет оснований для удовлетворения искового требования об исправлении реестровой ошибки в качестве самостоятельного требования. Формулировка была хитроумной – цитирую – «итогом рассмотрения судом спора о границах земельных участков должно быть установление спорной (смежной) границы между земельными участками. Таким образом, спор о границах земельных участков не может быть разрешён посредством удовлетворения требования о признании кадастровой (реестровой) ошибки; факты наличия или отсутствия реестровой (кадастровой) ошибки, ошибки в результатах межевания в сведениях ЕГРН о земельных участках, вовлечённых в спор, входят в предмет доказывания по требованию об установлении спорных границ земельного участка. Следовательно, заявление требования о признании реестровой ошибки является ненадлежащим способом защиты прав».

Курьезность ситуации заключалась в том, что уже ранее границы между участками были установлены в рамках иного судебного (подчеркиваю – судебного, с имеющимся и вступившим в законную силу решением суда) спора об устранении препятствий в пользовании участком. Тогда суды точно установили, где проходит граница, и где собственник-смежник может установить забор. Но не устроило такое решение соседа, который и затеял новое разбирательство под эгидой «исправления реестровой ошибки», в ходе которого вывел на установление границ , иным образом, по сравнению с тем, как уже раньше решил суд.

Нарушение? Конечно, и в первую очередь, со стороны суда, вышедшего за пределы требований, «проигнорировавшего» уже имеющийся и вступивший в силу судебный акт. Но, как помним, три инстанции дело уже прошло. Попробуем Верховный Суд РФ.

Вернуться в раздел Советы юриста