КАК КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗАЛОГ ПРИКРЫВАЕТ

26/02/2014

Представим себе такую ситуацию – между продавцом и покупателем подписан договор купли-продажи квартиры, имеется двусторонний передаточный акт, а у покупателя есть даже свидетельство о государственной регистрации права собственности как раз вот на основании этого самого договора купли-продажи.

И все бы ладно и хорошо, да вот продавец продолжает оставаться и зарегистрированным, и фактически проживающим в этой квартире. Покупателю, ставшему собственником, как будто бы ничего не остается, как предъявить в суд иск к продавцу об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении, мотивированный переходом права собственности.

На первый взгляд все кажется предельно простым – раз уж продавец передал свое право собственности на квартиру покупателю (продал, подарил и т.д.), соответственно, он утратил право проживать в этой квартире, а, значит, должен освободить ее, и если не освободил – подлежит выселению. Так-то оно, конечно, так, но нередко в ходе рассмотрения судами подобных дел выясняется, что в действительности продавец квартиру продавать не собирался и с так называемым покупателем его связывают совсем иные отношения.

Зачастую бывает так, что человеку срочно нужны деньги, причем внушительные суммы. Несовершенство нашей финансово-кредитной системы приводит к тому, что малейшее «черное» пятнышко в кредитной истории фактически сводит на нет возможность получения кредита в банке. И тогда человек вынужден обращаться во всевозможного рода микрофинансовые организации или к частным лицам. Но и микрофинансовые организации, и частники пытаются застраховать свой риск невозврата займа, причем, так сказать, «нестандартными» способами.

Выдавая заем, микрофинансист обязательно спрашивает у заемщика – чем ты докажешь, что рассчитаешься с займом, или проще – что у тебя есть? Заемщик, как правило поставленный в крайне тяжелую жизненную ситуацию, говорит, что у него есть квартира, которую он, пусть это и единственное его жилье, готов отдать, если не сможет рассчитаться. И тогда займодавец требует передачи ему этой квартиры в залог.

Казалось бы – что такого особенного, ведь залог, в том числе и недвижимости (ипотека) предусмотрен законом именно в качестве способа обеспечения исполнения обязательства. Причем, как показывает практика, банк, выдавая ипотечный кредит, ничем не рискует – квартира-то никуда не денется в отличие, например, от машины, которую недобросовестный заемщик может разбить, сломать, а еще проще – разобрать на винтики-шпунтики.

Особенность в том, как оформляется этот залог. Долгое время наше законодательство не предусматривало никаких исключений из того, что если квартира или дом являются единственным пригодным для проживания местом жительства гражданина, на него никогда и не при каких обстоятельствах не могло быть обращено взыскание. Желая обезопасить себя от недобросовестного заемщика, но при этом помня о недопустимости обращения взыскания на единственное жилье, займодавец предлагает заемщику подписать не договор займа и договор залога, а договор купли-продажи, по которому заемщик (как бы продавец) передает займодавцу (как бы покупателю) в собственность квартиру. В качестве стоимости в тексте договора, как правило, фигурирует занятая денежная сумма, причем с учетом процентов за пользование займом. Далее – стороны уже устно договариваются о том, что после возврата займа и уплаты процентов состоится «обратная» продажа, и займодавец-покупатель на основании подписанного договора регистрирует свое право собственности. При этом, несмотря на подписанный акт приема-передачи жилья, заемщик-продавец остается проживать в проданной квартире, пользуется ею, оплачивает коммунальные услуги.

К сожалению, бывает и так, что по тем или иным причинам заемщик не смог отдать всю сумму долга или вообще перестал платить. Тогда и появляется иск в суд о выселении – займодавец, понимая, что своих денег с процентами он теперь, скорее всего, не увидит, стремиться компенсировать их за счет продажи квартиры заемщика. Ну, а кто ж купит квартиру с проживающим и прописанным в ней человеком? Как правило, никому такая не нужна. Значит, прежнего хозяина нужно выселить и выписать. А так как добровольно он сам не выселится и не выпишется, то одна дорога – в суд.

В суд является горе-заемщик и начинает доказывать, что фактически договор купли-продажи прикрывает собой сделку залога. Поэтому купля-продажа является притворной, соответственно, недействительной сделкой в силу ничтожности (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ). Формально так оно и есть, фактически же доказать это весьма сложно. Но, несмотря на сложность доказывания, практика знает случаи, когда заемщику удается доказать притворность сделки купли-продажи. Тогда суд, безусловно, откажет в иске о выселении, да плюс ко всему признает недействительной и сделку купли-продажи, и зарегистрированное на ее основе право собственности займодавца-покупателя. Конечно, заемщик остается обязанным по договору займа, который теперь подтвержден уже и судебным решением, но займа, ничем не обеспеченного, и практически не имеющего шанса на возврат. То есть займодавец в полном проигрыше – и денег своих не увидит, и обеспечение в виде квартиры утрачено, да еще и в мошенничестве рискует быть обвиненным.

Чтобы избежать подобных последствий, рекомендую только одно – заключать «честный» договор залога в том виде, как и положено это делать, с соблюдением всех его существенных условий, формы и обязательной государственной регистрации (если речь идет о залоге квартиры, участка или иного недвижимого имущества). А как же невозможность обращения взыскания на единственное жилье? – спросите вы. Да ничего страшного – согласно изменениям, внесенным в статью 446 Гражданского процессуального кодекса РФ Федеральным законом от 29.12.2004 года № 194-ФЗ, правило о запрете обращения взыскания на единственное жилье не применяется, если жилье – предмет ипотеки. Это единственное исключение.

Консультация юриста в Казани

Вернуться в раздел Советы юриста