И ВСЕ ЖЕ АРЕНДОДАТЕЛЮ БУДЕТ ЛУЧШЕ!

22/06/2020

В прошлой статье я остановился на «коронавирусном» регулировании отношений аренды. В апреле 2020 был принят пакет законодательных актов, регулирующих различные общественные отношения именно в связи с разыгравшейся пандемией коронавирусной инфекции. Одним из таких регуляторов явились нормы, подлежащие применению к договорам аренды недвижимого имущества. Самый животрепещущий вопрос – как платить арендную плату, возможна ли отсрочка (рассрочка) при возникающих затруднениях в оплате. И вот стоило только мне написать и опубликовать эту статью, как позвонил мне давний клиент и спросил, может ли он, уведомив арендодателя о том, что собирается съехать, рассчитывать на какие-то послабления в оплате. Его вопрос вынудил меня вновь засесть за изучение «коронавирусных» правовых норм о договоре аренды, теперь уже под углом не просто цитирования закона, а того, как он мог бы применяться на практике. И, к сожалению моему, я убедился, что хоть и говорят тут о необходимости соблюдения баланса интересов арендатора и арендодателя (собственника), получается, что собственник недвижимости находится в более лучшем положении, чем наниматель.

Мы говорили о том, что собственник при получении соответствующего заявления от арендатора обязан заключить с ним дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки внесения арендной платы. Но эта обязанность не является безусловной. Поясню, что я имею в виду. Арендатор пишет письмо, в котором просит предоставить ему отсрочку. Не просто пишет просьбу, а предлагает тот вариант отсрочки, который его бы устроил. Арендодатель, получивший такое письмо, отсрочку обязан предоставить и заключить допсоглашение с условиями такой отсрочки. Но у арендодателя нет обязанности предоставлять отсрочку именно в том виде, в котором просит арендатор!

Напомню, что варианты предоставления отсрочки устанавливаются нормативным путем – есть постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». В пункте 3 Требований предусмотрен ряд вариантов – их мы перечислили в предыдущей статье. Но перечень вариантов не является исчерпывающим. В пункте 6 Требований говорится, что стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

На практике это означает, что арендодатель вправе и не согласиться с предложением арендатора. Но, зная о своей обязанности предоставить отсрочку, может предложить вариант и свой. Начнется своеобразная «война предложений» – арендодатель не соглашается с предложением арендатора, а арендатор не согласен с встречными предложениями арендодателя. Начинается поиск новых компромиссов и, хорошо, если в итоге они будут найдены. А если нет – два варианта, о которых ниже.

Первый – все остается так, как было, то есть условия аренды сохраняются без каких-либо изменений. Понудить арендодателя к заключению дополнительного соглашения со строго определенным характером отсрочки нельзя. В случае предъявления подобного иска его линия защиты выстроится следующим образом: да, я знаю, что обязан заключить такое соглашение, но я не обязан безоговорочно соглашаться с тем, что предлагает арендатор, я могу выдвигать и свои предложения, с которыми он тоже не обязан безоговорочно соглашаться. И эта линия будет верной, суд в иске откажет.

Второй – если не удалось договориться, и имеется четкое понимание того, что в суде по предъявленному иску поддержки не будет, арендатору предоставлено право просто отказаться в одностороннем порядке от договора. Этот отказ должен быть заявлен не позднее 1-го октября 2020 года. В этом случае происходит вот что – арендодатель оставляет у себя обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором (а как показывает практика, за последние 5 лет я лично не видел ни одного договора аренды недвижимости, который заключался бы без внесения обеспечительного платежа), а арендатор освобождается от обязанности возмещать убытки, платить штрафы и прочие платежи, связанные с отказом от договора.

И тут наш законодатель опять допускает пробел, создающий возможность для двоякого толкования и понимания. Я как бы уже вижу вопросы читателей-арендаторов: а если к этому времени уже возникла задолженность по арендной плате – аннулируется ли она при отказе от договора в подобной ситуации? С одной стороны, вроде бы, да, так как у арендодателя (собственника) остается обеспечительный платеж, чьей функцией как раз и является «закрытие» финансовых брешей в связи с расторжением договора. С другой – тот же закон от 01.04.2020 предусматривает, что арендатор хоть и освобождается от возмещения всех платежей, связанных с отказом от договора, но при этом он же обязан выплатить все иные (кроме них ) суммы. Какие – не уточняется. Конечно же, любой арендодатель скажет, что это есть задолженность по арендной плате. Возможно, он и будет прав. Покажет практика применения.

Ну, а если вернуться к вопросу моего давнего друга-клиента, который я упомянул в начале своей статьи, скажу так. На обязанность арендодателя (собственника) предоставить отсрочку в «коронавирусной» ситуации ты вправе лишь тогда, когда ты не можешь платить вовремя и полностью, но при этом все же рассчитываешь на сохранение договорных отношений в измененных условиях. Если же ты намерен расторгнуть договор, и это расторжение не связано с тем, что нет договоренности с собственником об условиях отсрочки, никаких обязанностей у собственника перед тобой по всяким послаблениям не возникает. Да, может. Но не обязан.

Вернуться в раздел Советы юриста