ЕСТЬ ВЫДАТЬ ГПЗУ!

16/02/2020

Обязательным условием начала любого строительства является что? Правильно, получение разрешения на строительство. В свою очередь, что необходимо для получения такого разрешения? Верно – градостроительный план земельного участка или сокращенно ГПЗУ.

По нормам Градостроительного кодекса РФ, ГПЗУ выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка, а ответственным за подготовку и выдачу ГПЗУ выступает орган местного самоуправления по месту расположения планируемого к застройке земельного участка. К слову, если ваш участок находится в городе Казани, компетентным органом будет является Управление архитектуры и градостроительства (УАиГ) Исполкома города Казани. Подготовка и выдача ГПЗУ осуществляется в заявительном порядке. То есть заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с письменным заявлением, в котором просит подготовить градостроительный план индивидуально-определенного земельного участка. Далее следует процедура рассмотрения заявления, итогом которой должен быть готовый ГПЗУ. Но иногда в разработке и выдаче этого документа орган местного самоуправления отказывает. И в качестве причин отказа может быть указано, что угодно. Так, недавно – в декабре прошлого года – одному моему клиенту отказали в выдаче ГПЗУ на том основании, что на участках садовых обществ не предусмотрено возведение коммерческих объектов (он хотел построить там автомойку). Правомерен ли такой отказ?

Случаи оспаривания отказов органов местного самоуправления в выдаче ГПЗУ известны судебной практике. Подобного рода дела рассматривают как арбитражные суды – по правилам главы 24 АПК РФ, так и суды общей юрисдикции по правилам КАС РФ – тут все зависит от субъектного состава. И все суды придерживаются единого мнения – выдача ГПЗУ по заявлению заинтересованного лица является ОБЯЗАННОСТЬЮ, а не правом органа местного самоуправления. Особенно наглядно эту позицию продемонстрировал Верховный Суд РФ в своем недавнем кассационном определении (см. кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 05.06.2019 № 20-КА19-1. Высший судебный орган страны указал буквально следующее.

Подготовка и выдача ГПЗУ осуществляется по заявлению правообладателя земельного участка и является обязанностью уполномоченного органа, а градостроительный план по своей правовой природе не является правоустанавливающим документом и носит исключительно информационный характер для целей определения возможностей и требований по предполагаемой застройке земельного участка, поскольку в нем воспроизводятся сведения, утвержденные документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, включая характеристики земельного участка и принятые в отношении него ограничения. Положения Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ), регулирующие отношения, возникающие между заявителем и органом местного самоуправления, не предусматривают обязанность лица обосновать цель истребования градостроительного плана, а также предоставить иные сведения и документы, кроме тех, которые связаны с возможностью идентификации обратившегося лица. Согласно части 4 статьи 57.3 ГрК РФ в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории. Случаи, когда подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной, установлены в части 3 статьи 41 ГрК РФ. К ним относятся: 1) необходимость изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения; 2) необходимость установления, изменения или отмены красных линий; 3) необходимость образования земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории; 4) планирование размещения объекта капитального строительства на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу (за исключением случая, если размещение такого объекта капитального строительства планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого объекта капитального строительства не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов); 5) планирование строительства, реконструкции линейного объекта (линий электропередач, трубопроводов, дорог, теплотрасс, железнодорожных линий), за исключением случая, если размещение линейного объекта планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого линейного объекта не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов, а также в иных случаях, установленных Правительством РФ; 6) планирование размещение объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, и необходимых для обеспечения его функционирования объектов капитального строительства в границах особо охраняемой природной территории или в границах земель лесного фонда. Данный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

То есть – если гражданин (организация) обратились в органы местного самоуправления с заявлением о подготовке и выдаче ГПЗУ, и отсутствуют обязательные условия по планировке территории, этот план должен быть подготовлен и выдан в обязательном порядке. Отказывать на том основании, что, мол, та или иная категория участков не предназначения для размещения и строительства определенных объектов, – нельзя. По существу такой отказ подменяет собой отказ в выдаче разрешения на строительство, до рассмотрения вопроса о котором еще и не дошло. В силу пункта 2 части 7 статьи 51 ГрК РФ, градостроительный план является одним из обязательных документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной планировки требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев предусмотренных Кодексом. Следовательно, право подготовить проектную документацию возникает у лица, обратившегося за выдачей градостроительного плана земельного участка, лишь после получения такого плана – документа, содержащего всю необходимую для проектирования и строительства информацию. Отказ в выдаче градостроительного плана со всей очевидностью создает непреодолимые препятствия к осуществлению строительства. Вопрос же о возможности (невозможности) возведения на конкретном земельном участке того или иного объекта капитального строительства подлежит выяснению уполномоченным органом на стадии выдачи разрешения на строительство после разработки и утверждения проектной документации, а не на стадии рассмотрения заявления о выдаче ГПЗУ.

Вернуться в раздел Советы юриста