ДОЛЖЕН ЛИ ТЫ УЕЗЖАТЬ?

29/01/2015

Очередная типичная, как говорят, ситуация: заключен договор аренды помещения с определенным сроком действия. Арендатор исправно вносит арендную плату, ведет бизнес в арендуемом помещении и вдруг собственник – получатель этой самой платы, намерен помещение продавать или уже продал без каких-либо объявлений, а арендатору указал на дверь – через месяц с вещами на выход. Естественно, арендатор в панике: как же так, вот договор, вот срок аренды, до истечения которого еще много месяцев, вот внесенная за него предоплата, наконец.

Спешу успокоить такого взволнованного арендатора со ссылками на нормы закона – в обязательном порядке паковать свои вещи и заниматься поиском другого помещения не нужно. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. По общему правилу буквально это означает: сменился собственник – к новому собственнику переходят все права и обязанности и сопутствующие им обязательства по всем заключенным прежним собственником договорам аренды. Сам договор сохраняет силу до истечения срока его действия, причем сохраняет он его со всеми прежними условиями, в том числе, что особенно важно для арендатора, – о размере, условиях и порядке внесения арендной платы. Проще говоря, платил аренду Иванову, а с такого-то числа будешь платить Петрову. И с Петровым же заключишь новый договор аренды, когда истечет срок, или же, если Петров не будет проявлять настойчивость и требовать расторжения договора, – договор сам, на прежних условиях, автоматически пролонгируется уже на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ).

Почему я привел формулировку «по общему правилу»? Потому, что иногда в договорах аренды прописывается право стороны (чаще всего – арендодателя) в одностороннем порядке расторгнуть договор с обязательным предупреждением об этом другой стороны. Если это договором предусмотрено, – тут уж ничего не попишешь, придется уезжать, причем смена собственника как таковая, в принципе, и не имеет значения – арендодателю угодно, чтобы ты уехал, и точка. Если же нет такого положения в договоре – сменился собственник или нет – добросовестный арендатор вправе оставаться в занимаемом помещении до тех пор, пока ему самому там не надоест в силу каких-либо причин. О чем, кстати, модно сообщить и бывшему собственнику, предложившему выехать, так и новому, если юридическими познаниями ни тот, ни другой не отягощены.

Теперь об этих самых причинах. Допустим, меняется собственник помещения, право на одностороннее расторжение договора аренды у сторон отсутствует, договор сохраняет свое действие на прежних условиях, арендатор остается и продолжает заниматься своим делом. Но собственник есть собственник и может использовать принадлежащее ему помещение так, как ему хочется. Предположим, прежний хозяин использовал здание с помещением под офис, и арендатор нанял его тоже под офис, например, юридической фирмы. Новый же хозяин – стоматолог по образованию, намерен создать зубоврачебную клинику. И, конечно, будет переоборудовать все под эту самую клинику – завозить соответствующую мебель, оборудование, инструменты. Не исключена и возможность перепланировки. Арендуемое помещение, из которого не выехал в силу указанных выше причин арендатор, он не тронет – не имеет права. А вот другие, свободные помещения, да и все здание в целом, в особенности, внутреннее их убранство, могут претерпеть существенные изменения. И с этими изменениями они начнут функционировать именно в качестве стоматологического кабинета или какого-нибудь там еще. Для арендатора, занимающегося оказанием тех же юридических услуг, это может создать значительные неудобства. Ну вот представьте – вы принимаете клиентов, готовитесь к судебным заседаниям, а за стенкой, простите, зубы сверлят, да и в коридоре вперемешку с вашими клиентами выстроилась очередь плачущих от зубной боли пациентов. И это не говоря уж о том, что при реконструкции купленного здания новый собственник будет приспосабливать его именно под свою деятельность, производя ремонтные, отделочные и прочие работы, сопровождающиеся звуками строительных и ремонтных инструментов – дрель, пила, молоток и прочее. Нервы просто не выдерживают.

Поэтому – закон законом, а практическая сторона – практической стороной. С точки зрения закона съезжать вы не обязаны, а вот с практических позиций – сделать это, как правило, целесообразно, особенно, если ваша деятельность и деятельность вашего нового собственника разнородна и не имеет между собой ничего общего. Немаловажным здесь будет то, что если все же вы решили уехать – не забудьте попросить у прежнего собственника возврата неосвоенной части арендной платы, если вы таковую внесли предварительно. Откажется возвращать – взыскивайте в суде по правилам о неосновательном обогащении.

Вернуться в раздел Советы юриста