ДОХОД ОТ СДАЧИ КВАРТИРЫ – ПОПОЛАМ

27/11/2019

Умирает гражданин, имевший в собственности квартиру. Завещания не оставлено, зато есть наследники по закону. Оба обращаются к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство. Предметом наследования является вышеназванная квартира умершего. В отношении квартиры и выдается свидетельство, являющееся основанием для государственной регистрации перехода права собственности.

Как известно, наследники одной очереди призываются к наследованию одновременно и в равных долях. В результате в отношении полученной по наследству квартиры устанавливается режим общей долевой собственности – каждому наследнику принадлежит по ½ доле в праве общей долевой собственности. И вот конфликт на ровном месте – ни один из собственников в унаследованной квартире не проживает. Но при этом один из них сдал квартиру внаем квартирантам. Получает от сдачи жилья доход. Доход забирает себе полностью. И тем самым нарушает интересы второго участника долевой собственности.

Общая норма (статья 136 Гражданского кодекса РФ, ГК) гласит: плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений. Применительно же к имуществу, принадлежащему на праве долевой собственности, тот же ГК предусмотрел специальную норму: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Никакого соглашения, разумеется, нет, но есть право общей долевой собственности с соотношением долей 50 на 50 или по 1/2 доле у каждого собственника. Доход же от сдачи внаем общедолевого имущества имеет лишь один участник такой собственности, со вторым делиться не желает. А, между прочим, должен. Тот, второй участник долевой собственности, имеет право на часть дохода пропорционально своей доле. В данном случае – на половину. Оставляя весь доход себе, собственник, сдающий квартиру – причем сдающий ее всю, целиком, а не отдельно взятую комнату, неосновательно обогащается за счет второго участника долевой собственности. С точки зрения закона это абсолютно недопустимо, и порождает право второго участника поставить вопрос о взыскании половины полученного за определенный период времени дохода. С процентами за пользование чужими денежными средствами.

Конечно, истцу придется доказать, что квартира действительно сдавалась внаем квартирантам и сдавалась за определенную сумму. И что эта сумма была получена ответчиком – ведь она же является базой для иска, из которой исчисляется подлежащие взысканию в пользу истца 50 %. Ответчик может и не признать данного обстоятельства и тогда в иске будет отказано по причине недоказанности. Значит, до предъявления иска следует проявить расторопность.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Относительно сдачи внаем квартиры, находящейся в общей долевой собственности, это означает, что сдавать такую квартиру внаем один участник может только с согласия второго участника. Если же второй участник такого согласия не давал, а первый все-таки «втихаря» квартиру сдал, то со стороны первого имеет место самоуправство. Вряд ли самоуправство как уголовное преступление, но как административное-то правонарушение точно (статья 19.1 КоАП РФ).

Рассматриваются подобные дела мировыми судьями, а перед направлением туда доблестный участковый уполномоченный полиции собирает материал – отбирает объяснения у заявителя, нерадивого собственника, сдавшего квартиру без ведома второго участника, у квартирантов, снимающих квартиру. Ну и документальное подтверждение – договор найма, расписки в получении денежных средств и т.д. Вынесенное мировым судьей постановление по итогам рассмотрения дела об административном правонарушении и будет необходимым доказательством. Его нужно представить в суд при рассмотрении вопроса о взыскании половины дохода, а еще лучше – ходатайствовать перед судом об истребовании материалов административного дела. Ведь постановление – это итоговый документ, а нам нужно знать, на основании чего он выносился, на основании каких данных пришли к выводу наличии самоуправства.

Ответчик может и защищаться. Предположим, он признает факт сдачи квартиры, получения дохода в определенной сумме и не передачи половины этого дохода второму собственнику. Но с другой стороны он заявит, что только он содержал квартиру, оплачивая коммунальные услуги, а второй собственник – истец по делу, претендующий на половину дохода, палец о палец не ударил, чтобы сделать это. В таком случае он (ответчик) не лишен права предъявить требования о компенсации половины своих расходов на данное жилье. Эти требования будут направлены к зачёту первоначальных требований о взыскании половины полученного дохода. Может, даже и превысят. Но и тут – если квартира оснащена приборами учета (вода, электричество, газ), а второй собственник (тот, который претендует на половину дохода) всем этим не пользовался, то компенсацию взыскивать нельзя. Есть вид услуг ЖКХ, которые правообладатель должен оплачивать независимо от того, пользовался они ими или нет, например, канализация, теплоснабжение. Вот половину затрат на их оплату можно предъявить к взысканию.

Вернуться в раздел Советы юриста