juristalexeyЗадача № 1 по земельному праву
Казус
С 1980 года гражданин Серов являлся членом са¬доводческого товарищества, в 1993 году он оформил земельный участок в собственность. В 2013 году Серов умер. Наследниками (по завещанию) земельного участка и расположенного на нем са¬дового домика стали его совершеннолетняя дочь и несовершен¬нолетний внук. Однако дочь Серова в 1995 году, вступив в брак с гражданином Республики Молдова, приобрела гражданство мужа (выход из гражданства РФ осуществлялся в соответствии с Законом РФ «О гражданстве»).
Наследники самостоятельно обратились в нотариальную контору по месту нахождения имущества для оформления на¬следства. Нотариус отказался выдать свидетельство о праве на наследство дочери Серова на том основании, что она является гражданкой другого государства и не может иметь в собственно¬сти земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Серова обратилась с заявлением в правление товари¬щества садоводов с просьбой о приеме ее в члены товарищества и признании за ней права на земельный участок отца. Одновре¬менно она предложила законному представителю внука Серова заключить договор аренды части земельного участка, унасле¬дованного ребенком (ее племянником) на 20 лет (меньший срок аренды является нецелесообразным для ведения садоводства на участке и вложения средств на его разработку).
Решите дело.
Как получить юридическую помощь бесплатно
Решение
Действительно, согласно статье 3 ФЗ от 24.07.2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Однако абзац 2 части 1 статьи 1 этого же Федерального закона устанавливает, что его действие не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
Из обстоятельств дела следует, что унаследованный дочерью и внуком Серова участок является участком сельскохозяйственного назначения, но при этом его назначение – садоводство (речь идет о его расположении в садоводческом товариществе, членом которого был Серов и вступить в которое намерена его дочь – наследник). Кроме того, на нем находится садовый домик, который при наличии признаков, предусмотренных пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, может быть отнесен к недвижимому имуществу. Исходя из того, что он (домик) вошел в наследственную массу как самостоятельный объект, то он таковым – недвижимым имуществом – и является Соответственно, при решении вопроса о возможности возникновения права собственности Серовой надлежит руководствоваться Земельным кодексом РФ.
Согласно части 2 статьи 5 Земельного кодекса РФ, права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно части 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Главой III Земельного кодекса РФ предусмотрено право собственности на землю. Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Согласно статье 1181 Гражданского кодекса РФ, принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом.
Таким образом, дочь Серова, хотя и является иностранным гражданином, может иметь в собственности земельный участок, находящийся в садоводческом товариществе и в силу этого предназначенный для садоводства. Основанием для возникновения права собственности является наследование (в данном случае – по завещанию), в связи с чем отказ нотариуса в выдаче свидетельства о праве на наследство на том лишь основании, что Серова – иностранный гражданин, который не может иметь в собственности участки сельскохозяйственного назначения, неправомерен – за Серовой подлежит признанию право собственности на участок, ранее принадлежавший ее отцу, в порядке наследования.
Подлежит Серова приему и в члены садоводческого товарищества. Так, согласно частям 1, 2 и 3 статьи 18 ФЗ от 15.04.1998 года «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества (садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства) могут быть граждане Российской Федерации, достигшие возраста восемнадцати лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества (партнерства).
Членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения могут стать в соответствии с гражданским законодательством наследники членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в том числе малолетние и несовершеннолетние, а также лица, к которым перешли права на земельные участки в результате дарения или иных сделок с земельными участками.
Иностранные граждане и лица без гражданства могут стать членами садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений.
Относительно возможности аренды части земельного участка Серовой у своего несовершеннолетнего племянника сроком на 20 лет следует отметить следующее.
Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 1 статьи 607 и статье 608 Гражданского кодекса РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Согласно части 10 статьи 22 Земельного кодекса РФ, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Из изложенного выше следует, что после того, как к племяннику Серовой перейдет в порядке наследования право собственности на земельный участок, действующий от его имени законный представитель (родитель, усыновитель, опекун – пункт 2 статьи 20 Гражданского кодекса РФ) может сдать часть этого участка в аренду Серовой, но не на 20 лет, а только до достижения племянником совершеннолетия.