ПУТЬ К РАЗДЕЛУ – ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ ЭКСПЕРТИЗУ

23/03/2016

Известно, что способом прекращения режима долевой собственности на любое имущество (но чаще речь идет именно о недвижимости) является реальный раздел и выделение долей их участников. Схематично это выглядит так: есть единый жилой дом, у которого, скажем, три собственника. Каждому из них принадлежит по 1/3 доле в праве общей долевой собственности. В результате выделения этих долей из одного, ранее существовавшего дома, образуется три самостоятельных дома, и в каждом из них – свой собственник – бывший собственник доли в прежнем доме.

Закон предусматривает, что доли могут быть выделены по соглашению сторон. Стороны договариваются, кому какое помещение в прежнем доме достанется, как ни будут отделены друг от друга уже в новых домах, каким образом будет осуществляться доступ в новые объекты недвижимости. Иногда ставится речь и о выплате денежной компенсации – например, один из бывших участников долевой собственности оставляет прежнее жилье, а оставшиеся участники выплачивают ему стоимость его доли. Соглашение также подлежит государственной регистрации, на его основе возникают права собственности уже на новые объекты, образованные в результате раздела старого.

Но наиболее часто вопросы реального раздела и выделения долей являются предметом судебного рассмотрения. То есть, участники долевой собственности согласия не достигли, а потому просят суд помочь им разобраться в этом вопросе, тем более, что каждый участник вправе требовать выделения своей доли и препятствовать в этом ему нельзя.

Основная причина спора заключается в том, что доля в праве общей долевой собственности на дом – понятие виртуальное. Нельзя определить, где, по каким комнатам проходят границы доли одного собственника и начинаются границы доли другого собственника. Тем более, что закон прямо указывает на право каждым участником долевой собственности пользоваться всеми помещениями дома – и жилыми, и нежилыми. Как правило, обращаясь в суд с иском о реальном разделе и выделении доли, истец подразумевает под своей долей ту часть дома, которой он непосредственно пользуется. Скажем, занимает он две жилые комнаты – эти комнаты он и просит выделить ему в качестве самостоятельного объекта. В таком виде он и представляет суду и ответчикам – остальным участникам долевой собственности – свой вариант раздела дома и выделения в нем доли.

Безусловно, порядок пользования домом имеет предопределяющее значение при рассмотрении подобных споров. По-крайней мере, если принять за основу сложившийся с незапамятных, условно говоря, времен порядок пользования комнатами, риск нарушения интересов всех участников долевой собственности сводится к минимуму. В идеале каждому в виде отдельного объекта недвижимости отойдет так комната (те комнаты), в которых он живет и долгое время жил до этого.

Но, решая вопрос о выделении долей применительно к сложившемуся порядку пользования домом, суду необходимо выяснить и моменты чисто технические. Проще говоря – возможно ли выделение долей по предлагаемому варианту с точки зрения технической, пожарной, санитарной безопасности, возможности доступа в помещения. Еще раз отмечу – в результате раздела и выделения долей образуется самостоятельные объекты недвижимости, отдельно взятые жилые дома. Предположим истцу в качестве его доли выделены две комнаты, которые он ранее занимал и занимает. Но это жилые комнаты. А ведь надо готовить пищу, мыться, простите, справлять нужду. Да и вход в этот новый дом тоже как-то должен осуществляться – не через окно же залезать! Помочь разрешить эти трудные моменты может только судебная экспертиза. Строительно-техническая, проводимая компетентными специалистами именно в интересующей сфере знаний. Именно она даст исчерпывающий ответ на вопрос – возможен ли раздел по предлагаемому истцом варианту, не создаст ли он угрозу жизни, здоровью, имуществу лиц, проживающих в данном доме, не нанесет ли ущерба самому дому. Если из представленных экспертом ответов будет явствовать, что возможно, – это одно. Но, как правило, категоричного ответа о возможности не бывает. Обычно эксперт указывает, что вариант раздела, предложенный истцом, возможен, но при соблюдении таких-то дополнительных условий. Бывает и так, что эксперт и вовсе говорит о невозможности. Здесь истцу, в зависимости от характера данных экспертом ответов, приходится корректировать исковые требования, уточнять их, а, может, и вовсе менять – например, ставил вопрос о выделении доли по такому-то варианту, эксперт же дал заключение о невозможности выделения долей в натуре, в принципе. Остается просить только выплату денежной компенсации. Но это бывает редко, в основном, предлагаются другие варианты с учетом рекомендаций эксперта. Ну, а если после экспертизы стороны не предложили никаких вариантов и остались на прежних позициях, суд вынесет решение, основываясь на заключении эксперта. Какое будет решение – зависит от ситуации, может, и об отказе в иске. По-разному бывает.

Конечно, о целесообразности проведения экспертизы можно говорить лишь при возникновении спорных ситуаций. И если такие ситуации есть – назначение экспертизы обязательно. Известен случай, когда Верховный суд Татарстана отменил решение районного суда только лишь потому, что не была проведена экспертиза, вопрос о ее проведении не обсуждался, соответственно, в суде не нашли подтверждения доводы истца о возможности выделения ему доли по предъявленному варианту. А суд первой инстанции, как можно догадаться, иск удовлетворил.

Поэтому, намереваясь ставить вопрос о реальном разделе дома и выделе из него доли, и заранее предчувствуя возникновение жаркого спора, приготовьте ходатайство о назначении экспертизы. Ваша правота и предлагаемый вами вариант раздела должны быть обоснованы экспертным путем.

Вернуться в раздел Советы юриста