КОГДА ОШИБКА, А КОГДА И СПОР

15/05/2017

Имея намерение уточнить площадь и место расположения своего земельного участка, собственник обращается к кадастровому инженеру. Его задача – подготовить межевой план, на основе которого по заявлению собственника вносятся изменения в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) – в части сведений о площади, месте расположения и границах участка.

Очень часто в процессе подготовки межевого плана кадастровq инженер выявляет так называемую кадастровую ошибку. Что именно это такое, на языке закона звучит так: «воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке» (часть 3 статьи 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Если же говорить проще, то кадастровая ошибка это расхождения между данными кадастрового учета в ЕГРН и фактическими, выявленными при межевании, координатами поворотных точек границ формируемого участка. Наглядно же она проявляется в том, что формируемый участок полностью или частично налагается на территорию другого земельного участка. Обнаружить это можно так: готовит кадастровый инженер межевой план, чертит в нем схему участка, а потом соотносит ее с кадастровой картой. Вот тут-то и можно заметить наложение, то есть ошибку. О ее наличии кадастровый инженер указывает в заключении, прилагаемом к проекту межевого плана.

Но ведь кадастровый инженер – не юрист. Для него любое выявленное наложение участка на участок будет кадастровой ошибкой – в широком смысле этого слова. Между тем, то определение кадастровой ошибки, которое я привел выше, имеет узкую направленность. Кадастровая ошибка имеет место только в том случае, если нет спорных моментов, касающихся границ участка. Если же они есть – ни о какой кадастровой ошибке, ее исправлении во внесудебном или даже судебном порядке не может быть речи. Имеем дело с классическим вариантом иска об установлении (определении) границ земельного участка.

Как же выявить наличие, либо отсутствие земельного спора о границах? Ведь этот момент – немаловажен, поскольку напрямую связан с тем, какой способ защиты своих интересов вы изберете.

Итак, если ваш участок налагается на границы смежных участков лишь на кадастровой карте, а по факту никакого – ни полного, ни частичного наложения территории нет, имеем дело с той самой кадастровой ошибкой в узком смысле слова. Такие ситуации, на самом деле, встречаются весьма часто. В начале 1990-х годов, когда шла повальная приватизация государственных земель, межевание и кадастровый учет в современном понимании этих слов не производились. Существовало понятие «декларирования». Проще говоря, человек говорил – мой участок находится тут, заполнял специальную декларацию, где указывал себя как правообладателя и проставлял площадь участка. А далее декларации направлялись в органы БТИ, а оттуда – в органы кадастрового учета. Именно они-то – органы кадастрового учета наносили сведения об участках – причем, как ранее учтенных (декларированных), так и вновь образуемых на кадастровую карту. Без выезда, разумеется, на местность, можно сказать, хаотично, – что вижу, то и вношу. Вот и получались наложения, которых в действительности-то и нет. Ныне действующее законодательство вероятность таких «наложений» свело к минимуму – за внесение сведений об участке в ЕГРН без выезда и осмотра на местности установлена чуть ли не уголовная ответственность. Но это появилось недавно, а до этого, как видим, ошибки допускались часто. Однако поскольку в таком случае ничьих интересов формирование вашего участка не нарушает и не затрагивает, закон предусмотрел внесудебный способ исправления ошибки. Достаточно просто написать заявление и попросить внести соответствующие изменения.

Спорная ситуация возникает тогда, когда границы вашего образуемого участка действительно полностью или частично пересекают границы соседнего, смежного с вами участка. Первым признаком возникновения спора является отказ «смежника» подписать акт согласования границ. Обычно он мотивирует это тем, что предложенная в межевом плане граница с его участком указана не там, где она в действительности. И, как он развивает свою мысль дальше, в случае установления ее по межевому плану, произойдет уменьшение его территории за счет вашего, вновь образуемого участка, то есть захват. Даже подписание межевого плана не исключает последующего его пересмотра! Скажет такой сосед – подписал, не подумавши, а на самом деле – вот оно как все непросто! Давайте устанавливать границы! Или так еще бывает – при межевании правообладателя смежного участка установить не удалось, либо удалось, но он не шел на контакт – и не подписал акт согласования, но и не возразил. Проигнорировал ваше обращение. Границы в таком случае считаются согласованными автоматически. Автоматически-то автоматически, а потом этот правообладатель начнет процесс оспаривания. Тут-то мы и узнаем, кто что в действительности захватил, кто, когда и какие постройки возводил, заборы на меже ставил. Ну и, конечно, получаем полную осведомленность о стоимости судебной землеустроительной экспертизы, которая обязательна при рассмотрении дел об установлении (определении) границ земельных участков и, по сути, является единственным доказательством.

Вернуться в раздел Советы юриста