Задача № 2 по земельному праву

Казус

АО «Гигант» решило продать 15,2 га земли (12 га пашни, 3,2 га пастбища, покрытого кустарником) частной компании под гольф-клуб: площадки для игры в гольф, домики для отдыха, вертолетная площадка и т. д. Орган регистрации отказал в государственной регистрации данной сделки на том основании, что покупатель не представил план дальнейшего использования земельного участка. Представители покупателя обжаловали отказ в суд.

Решите дело.


Как получить юридическую помощь бесплатно

Решение

Согласно части 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
При этом в силу части 1 статьи 79 Земельного кодекса РФ, пашни и пастбища являются сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Из материалов дела следует, что объектом предстоящей купли-продажи является именно такой земельный участок, полностью представляющий собой сельскохозяйственные угодья.
Статья 8 ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует особенности купли-продажи подобных земель. Они состоят в том, что публично-правовые образования, – субъекты РФ или муниципальные образования, – имеют преимущественное право покупки этих участков. И только в случае, если поступившее от продавца в установленном порядке предложение о покупке не будет принято, последний вправе продать его третьему лицу по цене, не ниже указанной в предложении. Нарушение (несоблюдение) этого преимущественного права влечет ничтожность последующей сделки купли-продажи такого участка. Составление каких-либо планов дальнейшего использования земельного участка при переходе права собственности ни Земельный кодекс РФ, ни ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не предусматривает.
Кроме того, статья 27 ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», регулируя вопросы отказа в государственной регистрации сделки с недвижимостью и (или) перехода права собственности на недвижимое имущество в результате такой сделки, указывает, что В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Часть 1 статьи 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации. Есть общее основание – непредставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав (пункт 5). Относительно земель сельскохозяйственного назначения она содержит специальные пункты 24 и 30, согласно которым осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
- в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в орган регистрации прав поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений;
- площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, отличается от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на десять процентов.
В сложившейся ситуации не усматривается наличие вышеперечисленных обстоятельств, предусмотренных пунктами 24 и 30 части 1 статьи 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При этом ни тот же ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ни ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ни Земельный кодекс РФ не предусматривают в качестве документа, необходимого для государственной регистрации перехода права на земельный участок сельскохозяйственного назначения плана дальнейшего использования участка. Учитывая изложенное, приходим к выводу, что отказ регистрирующего органа ввиду отсутствия такого плана неправомерен, и требования покупателя – частной компании – подлежат удовлетворению.
Между тем, необходимо учитывать следующее.
Как установлено выше, участок состоит из сельскохозяйственных угодий (пашня и пастбище) в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Покупатель же приобретает участок для размещения гольф-клуба, а такой вариант использования невозможен ни для земель сельскохозяйственного назначения, ни для сельскохозяйственных угодий, ни для фонда перераспределения земель (статьи 78, 79, 80 Земельного кодекса РФ). Поэтому во избежание предусмотренной действующим законодательством ответственности за использование участка не по целевому назначению, покупателю как новому собственнику до начала строительства рекомендуется осуществить перевод участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую, в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Вернуться к списку вопросов