ВЫБИРАЙТЕ, ЧТО ЛУЧШЕ: ТРЕБОВАТЬ ДЕНЕГ ИЛИ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

07/04/2016

Гражданин заключил со строительной организацией-застройщиком договор долевого участия в строительстве. Суть заключается в следующем: гражданин заплатил деньги и тем самым профинансировал строительство жилого дома, в котором приобрел квартиру. Договор устанавливает сроки исполнения своих обязательств застройщиком – к определенному моменту он должен передать квартиру в законченном строительством доме гражданину-дольщику. Но жизнь вносит свои коррективы и в силу тех или иных обстоятельств исполнить своих обязательств по завершению строительства и передаче готовой квартиры дольщику не может. Обычно, это финансовые обстоятельства, экономический кризис, нередко – нечистоплотность руководства фирмы-застройщика. Объект строительства «повисает» в воздухе, гражданин-дольщик не получает ни квартиры, ни денег, а вскоре арбитражный суд региона приступает к рассмотрению дела о несостоятельности (банкротстве) организации-застройщика.

Знакомая история, не правда ли? Татарстан тоже не стал исключением. МУП «Инфотраст», ЗАО «Защита», ООО фирма «Свей»… Можно перечислять долго. Но что делать дольщику? В общем-то, есть у него два пути. Путь первый – расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возврата внесенных денежных средств. Вроде бы и основания для этого есть – нарушение сроков есть существенное нарушение условий договора. Экономический кризис, воровство руководства и прочие – не оправдание. Договор подлежит расторжению, а деньги – возврату как неосновательно сбереженные. Да еще с начислением на них процентов. Минусом такого пути является то, что реально свои деньги дольщик вряд ли получит. Суд примет решение в его пользу – либо его требования включат в реестр кредиторов застройщика-банкрота, либо признают текущей задолженностью, взыщут на общих основаниях и выдадут исполнительный лист. На этом, собственно, и все. Если включат в реестр кредиторов в рамках дела о банкротстве – придется ждать очереди, да и далеко не факт, что когда она подойдет, на счете банкрота будут деньги, которые позволили бы произвести расчет. Или их вообще не окажется к этому моменту, либо будет недостаточно, причем существенно. Признают текущим долгом – придется предъявлять исполнительный лист, «теребить» судебного пристава-исполнителя, который, по сути-то и не виноват. Ну нет денег на счете предприятия-банкрота! Неважно почему – плохая ли работа арбитражного управляющего или еще что-то… Самое главное – их нет. И, возможно, не предвидится. Вот и окажется дольщик наедине лишь с судебным решением, да исполнительным листом. Ноль на выходе.

Гораздо правильнее и практичнее, на мой взгляд, будет воспользоваться сложившимися и существующими договорными отношениями между застройщиком и дольщиком, да и признать право собственности на подлежащую передаче квартиру как на объект незавершенного строительства. Разберем ситуацию подробнее. Пока застройщик возводит объект, несмотря на то, что дольщик оплатил его строительство, собственником этого объекта – недостроенного жилого дома в целом находящейся в нем будущей квартиры дольщика является застройщик. Вполне естественно, так как все это – недвижимость, право собственности застройщика на которую возникнет только с момента ее государственной регистрации. В рамках процедуры банкротства этот дом и находящуюся в ней квартиру включат в конкурсную массу, за счет реализации которой будет погашаться задолженность застройщика-банкрота. И вот представьте, что в ходе конкурсного производства этот дом приобрел другой субъект – другая фирма. И, естественно, она зарегистрирует свое право собственности как на «недострой», так и на все, что в нем находится, в том числе, и на купленную дольщиком квартиру.

Только вот незадача – новому собственнику абсолютно все равно, какие договорные отношения существовали между дольщиком и застройщиком-банкротом. Ему неважно, что застройщик заплатил деньги – не ему же платил, а застройщику. Вот пусть застройщик их и возвращает. Как он будет возвращать – мы описали выше. Новый же собственник волен поступать, как хочет, – может достроить дом и все же передать квартиру дольщику, но уже с наценкой, а может продать и другому субъекту. Все может быть. И вот для того, чтобы избежать подобных ситуаций рекомендую ставить вопрос о признании права собственности на долю в строящемся жилом доме как на объект незавершенного строительства. Решить это можно только в судебном порядке – на основании решения суда право собственности и будет зарегистрировано. Почему в судебном – согласитесь, дом не достроен и поэтому объект не может быть просто передан застройщиком дольщику по акту приема-передачи. Да и не до приема-передачи, если честно, застройщику-банкроту, лишь бы на плаву остаться. Тонкости процесса и оснований для признания права собственности на объект незавершенного строительства описывать не буду. Скажу только об итоге – если право собственности признано, то независимо, сколько раз перейдет «недострой» из рук в руки, и кто доведет его до ума в конце-концов, дольщик сохранит свое неприкосновенное право владения, пользования и распоряжения квартирой. Даже распорядиться может – зарегистрировать право собственности, да продать. Да и не захочет продавать – дом будет достроен, появится квартира, и заселится в нее не абы кто, а тот, кто признал право собственности на «недострой», сиречь наш дольщик.

Поэтому, выбирайте, господа: или бесконечное «выбивание» денег, или реальное право собственности.

Вернуться в раздел Советы юриста